大陆房地产价格中的税费到底有多高

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1、大陆房地产价格中的税费到底有多高，令人震惊！ (2014-05-0714:58:31)转载▼标签： 转载分类： 财会与税务原文地址：大陆房地产价格中的税费到底有多高，令人震惊！作者：    近日，大陆一资深媒体披露了一个令人震惊的事实：目前，中国国内房地产价格中的80%是上缴给政府的！事件的起因是中国央视指责房地产业巨头深圳万科2012年底欠缴巨额土地增值税44亿人民币。同日，万科迅速回应央视指责，明确表示不存在应缴未缴情况。并披露，近三年万科计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税144亿，而其2

2、010～2012三年来净利润不过294.53亿。    首先是针对房地产方面的税收，其中就包括此次央视大做文章的土地增值税。具体的与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等。根据万科所称，其缴纳的税收比自身的净利润高两倍的比例，而2013年前三季度，A股的132家房地产上市公司，剔除亏损企业，整体净利润率为13.03%，可以看出房地产税收所占成本约占20%左右

3、。    除税之外，另一部分是行政性收费（主要是地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用）已达到了多如牛毛的地步，而且“极不规范”。这些收费项目包括征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。    众所周知，房地产开发最大的一块费用还是土地出让金。目前中国大陆房地产开发企业要想取得土地只有一种方式：必须在政府那里通过招标、拍卖和挂牌才能得到。令人担忧的是，目前的城镇商品房住宅价格构成中（尤其是在房价高企的重点城市），土地费用已占30-60%，并

4、且还有进一步上升的趋势。    除此之外，房地产因开发周期长，需要投资数额大，必须借助金融机构，特别是银行的信贷资金。这样，支付的利息也成为开发企业的一个沉重负担。文章披露，虽然银行对外列出的开发贷款名义利率并不高，但银行会以各种名义“巧立名目，向开发商收取各种费用，比如财务顾问费、公证费、保险费、手续费等等”。    于是，这一切的一切都最终加到了房价里，占到了最终房价的80%左右。    由此可以看出，尽管由于税费主要集中在开发环节，买房人自己感觉不到税重，但其实在买房时，缴纳的房款中有相当一

5、部分就已经包含了税费，基本都是由购房者承担的。    其实，早已有人分析过政府的行为，而那些已经发生过的事实也在不断地提醒人们，政府部门是存在谋利冲动的。“一旦涉及到利益，有“钱图”的话，相关的部门都会争先恐后要来插一脚。如果没利益就消极怠工，甚至拒绝去做。”    在中国，还有一个问题是：谁也不知道收上来的那部分钱都干了什么，用到了什么地方?更令人惊讶的是，很多税收还是打着抑制房价的幌子收上来的。”文章接着分析道：“很可能这些收上来的税费成了某些官员吃喝的菜金，也可能被以各种名目增加了机构的人手

6、，扩大了编制——中国的吃饭财政其实就是这样养成的——只要有多余的钱收上来，有钱花了，各级政府官员就会想法子增加吃饭的人手。实际上，真需要养活这么多公务员，还有很多名义上似乎不是公务员，但是仍然名目繁多官名的官员、事业编制人员，此外还有政府雇用的大量编外的临时人员。    文章还列举了一些关键数据来证明，中国的税负实际上已经相当重了，“根据近年《福布斯》的资料，中国内地的‘税负痛苦指数’位居全球第二，中国社科院财政与贸易经济研究所2010年发布的《中国财政政策报告2009/2010》指出，中国目前的

7、宏观税负是32.2%。高税负已经成为中国经济发展最大的瓶颈。    最后，文章列出了房地产公司在开发时还需缴纳的大量税费。这些部分整理的有关房地产的收费，主要根据房地产开发的九个流程阶段，分为九大项：    一、房地产立项阶段：编制可行性研究报告书费。    二、房地产办理用地阶段；征地管理费；土地权属登记费；土地出让金等。    三、房地产房屋拆迁阶段：房屋拆迁管理费；房屋拆迁补偿安置费；房屋拆迁费等。    四、房地产勘察设计阶段：工程监理费；工程地质勘察费等。    五、房地产项目报验阶段：

8、工程报建手续费；市政公用设施配套费；建筑工程质量监督费；建筑工程安全监督费；人防方案审核费；人防工程异地建设费；施工临时用电占用费；永久供电设施安装费；供水管径基本费；供水管道施工安装费；消防方案审核费等。    六、招投标阶段：工程招标或登记费；工程招标公告费等。    七、房地产施工阶段：建筑工程施工费；工程保险金；施工污水排放费；建筑施工作业时间许可证费；建筑噪音超标费等。    八、房地产竣工销售阶段：房屋建筑面积测量费；房屋评估费用等。    九、房地产企业相关费用：行政