聂梅生：房地产形势分析与房地产投融资创

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1、聂梅生：房地产形势分析与房地产投融资创新聂梅生：房地产形势分析与房地产投融资创新全联房地产商会创会会长、清华校友总会房地产行业协会会长聂梅生教授在9月13日北京国贸大酒店举办的2013中国房地产基金高峰论坛上演讲各位业界的朋友们，大家早上好，我很高兴来参加今天主题非常明确的一个高峰论坛。大家希望从我这里听到的有一部分是关于对当前房地产形势的一些看法和政策的判断，以及下一步关于中国的房地产投融资这方面大概会有些什么样的创新和改革。所以我今天这个演讲题目名字叫房地产形势分析与房地产投融资创新，先说一下今年房地产的总体形势，我会讲的比较快，因为大家都知道，虽然到了八月份我们各项指标仍然处于本轮调控的

2、最高值，但是非常明显的，二季度以后逐月回落。首先咱们看一下房地产开发投资，因为这个和我们投融资有关系，投资实际上今年到一二月份顶到了一个最高值，增长的最高值，到22.8以后，平稳了一段，但是到八月份跌破了20，这个数字比较重要。因为它和固定资产投资有关系，我们第一架马车不能掉下去，去年房地产是负拉动，今年是正拉动，正拉动到一定程度，现在又成了负拉动，八月份国家固定资产投资增速是12.3%，但是我们房地产投资的增速已经掉到19.3%，又形成了负拉动，并不是今年的房地产投资逐渐的节节升高，而是实际在回落。大家说今年房子好卖，销售量和销售额都在上升，可以看上升的很高，在一二月份顶到了77.6和44.

3、5%，所以催生了国五条，但是你看到这个趋势下的也非常快，并不是说高歌猛进，一直到12月份，而下跌的趋势，涨幅实际是折半，从七十几到三十几，从五十到23，我现在不确定金九银十会不会有一个催生，如果不能的话，这个大势已经是这样了。这里面有一个问题我想说，为什么和坊间的报道不一样，那是因为分化的原因，一二三四线很大得分化，还有一线趁势当中也分化的很厉害，涨的涨，跌的跌，好卖的好卖，不好卖的不好卖。聂梅生：房地产形势分析与房地产投融资创新再看一下开发商资金，到底开发区差不差钱，七月份博鳌论坛都说开发商不差钱，但是到八月份跌破30，从七月份到八月份跌的比较多，去年在十左右，今年差不多在三十左右，总体来说

4、，这个业界的资金是不缺的，就算是再继续有些下调，还是不差钱的，所以资金的充裕率仍然是很高的。它的分配比例也和今天的会有关系，我今天挑出来的数据都是和投融资有关的数据。从09年到13年我们开发商到位资金的分项比例，到底钱从哪来，这点很重要，如果钱确实是2013年1到8月份比前面的那个柱状都高了很多，现在已经资金到位已经七万多亿了，去年到这个时候才只有五万多亿，确实涨了很多。个人抵押贷款是上面一节黄的，黑的是定金和预收款，绿色的是企业自筹资金，最下面那个是国际贷款，重头戏是在定金预收款和企业自筹资金中间这两段是中国房地产资金的主要到位，房子好卖。最上面和最下面是来自于银行，就是按揭和国内的开发贷，

5、这两个加起来也比去年有大量的增加。我们个贷基本比去年同期大概增加了40%，开发贷现在是一万三千亿左右，所以从银行出来的钱不少，直接融资部分仍然占了很大的比例。聂梅生：房地产形势分析与房地产投融资创新大概金融机构的房地产贷款到底是多少呢，从08年到现在我们可以看一下，08年的时候大概全年大概七千多亿，去年一万三千多亿，现在超过了去年同期，从银行出来的钱，今年还是得在一万五千亿打不住。现在的问题在土地上，争议比较大的仍然在土地上，我们想投资，投资是两部分，一部分对现有楼盘开发的投资，另一方面就是开发商拿地用的钱，这两部分投资实际现在都在说地王，都在说地方政府财政紧张，现在全国的数据，到底土地的情况

6、怎么样，我可以跟大家讲，八月份土地买地是下来了，不是上去了，现在是负增长9.1，上个月确实上去了，是负增长1.4，并不是像大家想象的，全国土地价格都在上涨，都好卖，其实不然，购置面积同比比去年同期下降了9.1%，降幅比上个月增大了7.3个百分点，实际并不是全国都在抢地王，并不是整体的土地非常好出售。这条线现在又下去了，土地出现了各个城市的差异，现在抢的都是北京、上海、深圳，而且就是那么几快地，在城市中间形成地王，所以还是要有一个冷静的判断，八月份土地是下滑的。聂梅生：房地产形势分析与房地产投融资创新我说这个差异可能就是当期房地产的特点，就是差异化的形成，差异的形成是一种调整的前期，是整个产业调

7、整的前期，是差异化的形成，它处在一个调整期。为什么会调整?为什么会出现差异，恰恰是因为从今年两会以后，这一届政府对房地产基本叫做没出政策，没有强行的干预。国五条是上一届政府在两会之前出的，不是这届政府出的，所以在政府这一只手没有发力，没有出这个条那个文的，市场从三月份到现在半年之间调整的结果就是这种差异化，地王归地王，卖不出去的卖不出去，北京在今年是名列前茅，环比涨幅3.22，现在同比涨幅已经22