房地产形势与趋势聂梅生

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1、房地产形势与趋势全国工商联房地产商会聂梅生2011年10月2总体而言中国仍是发展中国家IMF公布的数据：2010年中国人均GDP4382美元，列全球第94名1959-2002年美国房地产业增加值占GDP的比例（目前中国房地产约占GDP8%）GDP和城镇化同步快速互动是未来房地产长期发展的推动力中国和西方发达国家所处的发展阶段不同，它们大部分是在二战之前完成了城镇化进程（50%以上），二战之后30年完成了工业化进程（人均GDP从3000增加到15000美元）。和发达国家所不同的是中国经济增长和城镇化同步快速推进互动（2010年人均GDP超过30

2、00美元的省直辖市已经达到17个，超过2500美元为24个）.2009年大力用“铁、公、机”基础设施投资拉动经济进一步刺激了GDP和城镇化，结果是助推房地产。以上三者结伴同行必定是未来房地产发展的长期推动力，但是不同阶段的房地产业态将呈现差别。房地产是国民经济重要产业1998-2009年房地产开发投资对经济增长的贡献注：资料来源：2010年REICO专题报告1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点。在最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个

3、百分点。2009-2011年房地产总体情况房地产投资（亿元）金融机构房地产贷款（亿元）销售面积（亿平方米）销售额（亿元）平均房价（元/米）2009年3623219764（月均1647）9.374399546952010年4826720200（月均1683）10.435250050332011年1-8月377818889（月均1111)）5.99332645553总计1222804885325.7912975950312021/6/287商品房销售面积同比回落趋势形成房地产投资增长逐月放缓%2021/6/289全国房地产景气指数逐月下

4、降8月房地产开发景气指数为101.12，比7月份下降0.38个百分点，相当于2008年9月的指数。评判房地产调控效果的依据下半年中国经济走势与国际经济大背景密切相关，美国国债危机的后续影响将使我国宏观经济政策增加了不确定性房价不能脱离中国经济的基本面下半年调控效果不能脱离货币政策下半年调控效果取决于房地产投资走势下半年调控效果取决于保障房完成进度2021/6/2810调控效果显现房价回调二季度主要经济指标上半年国内生产总值GDP同比增长9.6%上半年城镇居民人均可支配收入扣除价格因素，实际增长7.6%。8月居民消费者价格指数CPI涨6.2%，8

5、月工业生产者价格指数PPI涨同比上涨7.3%。。8月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况环比：价格下降的城市有16个，持平的城市有30个。环比价格下降和持平的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%同比：同比涨幅回落的城市有40个，比7月份增加了14个。同比涨幅在5.0%以内的城市有45个。二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3000元／平方米，同比涨幅为8.85%112021/6/2812国家统计局数据2011年8月十大城市住宅价格指数2021/6/2813中国指数研究院数据城市环比涨跌同比涨跌样本平均价格（元/平方

6、米）样本价格中位数（元/平方米）广州0.60%10.31%1542913050武汉0.35%8.29%73826850北京0.25%5.82%2295318150上海-0.12%2.85%2382619600南京-0.22%2.80%1225511100杭州-0.27%3.56%2059717800成都-0.36%6.66%80237150深圳-0.47%7.62%2568721600天津-0.49%1.85%1203311300重庆（主城区）-1.12%3.66%661657002021/6/2814房价环比趋稳，同比涨幅接近调控目标房企销售

7、业绩下滑，存量上升北京市房协发布数据，今年1至8月，北京新建普通住房成交均价为每平米13874元，比去年全年的14847元/平米低了6.6%，也就是每平米下降了973元。8、9月份多家房企销售业绩出现下滑——万科8月销售金额同比降12.6%，9月降12%。今年前9个月，万科新增项目权益地价约占同期销售金额的26％。2010年万科全年土地款相当于销售金额的53%。——中海地产8月销售面积和销售额同比下降分别为11.2%和12.9%。——保利地产8月销售面积和销售额同比下36.45%和11.99%。“万、保、金、招”存量房二季度分别环比增长13.6

8、0%、9.60%、15.97%、9.05%。上半年同比增长53.65%、48.48%、33.57%、34.56%2021/6/2815资金链全线紧张，