聂梅生：本次房地产调控的背景与影响分析

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1、聂梅生：本次房地产调控的背景与影响分析　　各位领导，各位佳宾，大家早上好！我今天发言的题目是：本次房地产调控的背景与影响分析。　　房地产调控本身就是高难度的双刃剑，审时度势，减少震荡发展是共同目标。　　这一次调控是从往年经济工作会议以后到现在已整整三个季度了，这三个季度到现在这样一个情况，市场已和以往不同，更多的体现无形的手反作用力强过历次调控，市场显现出复杂多层面的变化，当前处于胶着状态。从媒体来讲，比较愿意把这一次对房地产调控说成是房价的调控，我觉得房价只不过是一个表象，假如仅盯着房价，对这次深进长远的影响未必简

2、单化了些。　　这次房地产调控的背景是比较复杂的，有经济层面的背景，比如说一季度GDP增速到达了11.9%，房地产投资也很高，首当其冲。起来为了刺激经济投放了很多货币，活动性很强，金融方面在今年一季度的时候，假如是房价过快上涨刺激了炒房，最后有资产泡沫，从投资拉动转向调结构和促改革。社会层面刚才陈主任讲了，稳定社会，加强保障性住房建设，保民生，城乡一体化调和发展。所以不管从经济层面还是从社会层面，都应当理解这一次的房地产调控是势在必行的，而且会在一季度末发力，就是元旦以后。　　我们先看一下到底调到现在情况如何，这个是6

3、月份环比已开始降落，同比已开始降落，从12%到11%，环比一直在降落，环比已明显越来越低，环比进进了负增长。这是对房价的影响，这个就未几说了，大家都很了解。　　再看一下全国十大城市的上个月的住宅价格指数，依照环比来讲，7个城市在涨，3个城市在降，涨最多上个月是广州是2.9%，降落最多是天津负2.04%，同比还是处在高位。到目前为止我昨天看了一下7月份研究院的数据，依然是这样，超过2万的城市在杭州、北京、深圳，，所以广州为甚么上个月环比还在涨，我觉得均匀价格实在不算抬高，广州大概是1万4左右。　　固然同比依然在涨，有翘

4、尾会渐渐的下往在下半年，但同比增幅在减少，环比也在降落，所以说这次调控重点、热门的城市，十大城市是有效的，到达了遏制房价过快上涨的目的。　　接下来看一下销售量，从国家统计局数据出来，3月份销售量是8000万平方米，4月份略有降落，5月份降落的比较多，全国销售面积在7000万平方米以下，但是6月份忽然增加，卖到9000万平方米以上。所以说全国性的滞销数据不正确，只能说部份城市，北京、上海、深圳、广州、杭州这些城市确切交易量降落很多，但是二三线城市和有些城市支持了全国的销售量在6月份到达了最高。我估计7月份销售量可能会有

5、些变化，但是不会像很多传的预期，下半年进进冰点，直降30%、50%，不会出现这类情况。　　再看一下资金链，资金链是非常重要的，往年活动性太强，都跑到房地产投资，今年调下来到底结果怎样样。资金充裕度是当月房地产投资和房企资金，投进往多少，进来多少，往年全年的充裕度是1：1.6很充裕，一季度非常高，1.2.5，调控以后逐渐降落，1：1.7，1：1.6，1：1.4，1：1.1是6月份的数据，原来房地产业界不差钱现在开始进步2%以上，再下往假如开发商还是这样投资，6月份到达疯狂5830亿，远远超过往年的月均，往年月均是300

6、0亿，假如7、8月份依然这样疯狂的投，就会变成一比零点几了。　　分析这个数据的有些是不得已而为之的，你买了地，必须得在短时间内交土地出让金，而且两年不开发就要回收，所以用力往里面投，这是政策调控的结果促使开发商在资金方面放量，另外一方面也多是由于要销售，不能不揭牌等等。　　固定资产投资与房地产投资，固定资产投资在降落，房地产投资在稳增，我估计没有甚么变化，房地产投资不可能维持这么高位，由于流进房地产资金已开始降落了。　　为甚么这么重视房地产投资，有两个占比，假如你是中国的央行或是金融界的部分，也会这么往想的，房地产投

7、资占整个固定资产投资占比接近20%，往年整个是18.7%，上个月是19%，整个固定资产投资当中房地产在上个月依然占到了差未几20%，占比很高。再看一下信贷，银行放出来的钱有多少进进房地产，房地产信贷占比在上个月到达了30%，这么调控依然有30%新增贷款进进了房地产，往年均匀是20%，但是今年一直在30%左右徘徊，乃至3月份到达了37%。我们说卖不动屋子，我自己是比较重视数据的，但是从数据上反映不是这样的，屋子还在卖，银行还在放贷，放了也很多，6月份比5月份高，5月份比4月份高，4月份比3月份高，整个今年比往年全年都要

8、高，不能拿个别城市的调控对象，说成是全国的房地产，说成是全国的房地产。假如这20%房地产投资，30%信贷投资，说明房地产确切在中国金融和投资方面占比是很大的，所以为甚么说调控是双刃剑，要非常的稳健和谨慎，审时度势。　　由于双项都很高，关联度也很高，一个是和土地关联度非常高，全国土地收进08年和09年数据来看，政府的土地本钱，城市拆迁要补给农民的