房地产项目财务可行性分析

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1、1.引言上世纪九十年代后期我国的房地产蓬勃发展起来，各地的房地产价格每年以10％至50％增长，开发量也以每年约50％至100％多的速度增长，房地产业成为社会的热门产业。投资过快过大，价格偏离普通消费者的购买能力，房地产逐步成经济、社会的潜在的不稳定因素，为此，国家相继于2005年出台了“国八条”、于2006年出台了“国六条”，以及2007年对房地产出台的金融政策等一系列的宏观调控政策，对平抑房价、控制投资规模起到了积极的作用，目前房地产价格基本稳定，有些地方出现了回落。另一方面，土地资源的稀缺性和不可再

2、生性，加上土地市场的越来越规范运作，土地招牌挂价格上涨很快，现基本占到了房价的30％－70％；近两年物价攀升较快，钢材、水泥、劳动力等价格上涨很快，导致建筑成本大大提高；土地成本和建筑成本提高致使开发资金投入加大，宏观调控加大了项目销售周期，导致财务成本大大增加。因此，房地产开发已告别了暴利时代，彻底告别了以前只要有项目就有效益的机会，房地产经营风险日益凸显。在这样的形势下，选择房地产项目必须慎重，必须对项目的进行产品定位分析、市场调查分析、市场趋势分析、现金流量分析、投资分析等一系列的可行性分析。本文

3、就笔者所在区域某一特定房地产项目－XX，从财务角度展开投资分析，论证项目的可行性。2.XX项目概况2.1项目简况1、项目名称：中房XX2、项目地点：浙江德清武康城东新区，东为永平路，北靠武源街，南临香溢山庄，西为雅兰国际大酒店。3、开发单位：德清县XX置业有限公司4、项目规模：总用地面积36756平方米，总建筑面积71081平方米，5、开发年限：3年（项目假设于2006年三季度开始，于2009年二季度结束）2.2项目主要经济技术指标：总用地面积平方米36756总建筑面积平方米7108112地上建筑面积平

4、方米59000其中住宅面积平方米55130商业平方米1926物管及幼儿园平方米243自行车库平方米744汽车库平方米957半地下建筑面积平方米2010其中物管平方米384自行车库平方米1626地下建筑面积平方米10071建筑密度28%容积率1.6绿地率30%停车位个374其中地上车位个132地下车位个242户数户546其中小户型(90㎡及以下）户422(占70%）大户型(90㎡以上）户124(占30%）3．投资、收入估算及现金流量3.1项目投资估算3.1.1如何进行投资估算进行房地产项目投资分析，就必须

5、对房地产项目进行很准确的投资估算，投资估算可以按照房地产会计科目中的开发成本下属的明细科目和期间费用科目分项进行，在一般的投资估算表中分别列出征地及补偿费、前期工程费、房屋开发费、基础设施费、公共配套费、其他开发费、期间费用等七大项（小型项目可不设基础设施费、公共配套费），再根据费用类别和分项工程设置估算小项。12投资估算涉及工程技术、营销策划、开发运作等各个领域，专业性很强，在估算依据及估算金额上，必须深入调查、和开发部、工程部、销售部等各个部门通力合作。在此基础上反复论证得出较为准确的数据，并确定投

6、入的具体时间，再编制投资估算表。3.1.2XX项目投资估算XX项目投资估算表序号项目建筑面积﹝㎡﹞单位成本﹝元﹞费用额﹝万元﹞备注1一、征地及补偿费用68828907.586,246.68　2其中:土地费用68828881.146,064.74土面积36756㎡单价110万元/亩3契税6882826.43181.94契税税率3%4二、前期工程费6882846.11317.36　5其中:规划设计费690718.0055.26　6建筑设计费6907120.00138.14　7环境设计费690712.0013

7、.81　8勘探费690711.006.91　9规费6882815.00103.24　10三、房屋开发费688281265.858,712.62　111、建安工程费690711069.727,388.66　12其中：小高层住宅354811150.004,080.32　13多层住宅23519850.001,999.12　14　地下工程100711300.001,309.23　152、附属工程费68828192.361,323.96　16其中：供水工程6882815.00103.24　17市政绿化工程6882

8、850.00344.14　18供电工程6882850.00344.14　19煤气工程6882815.87109.20　20电梯工程6882846.49320.0016台电梯,20万元/台21弱电工程6882815.00103.24含有线电视22四、其它开发费用6882847.13324.42　23其中：测绘费688282.0013.77　24防雷检测费688282.0013.77　25预算编制费688283.0020.65　26工程质监费6