房地产投资项目财务分析

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1、第五章房地产投资项目财务分析第一节房地产投资项目财务分析概述第二节房地产投资项目财务分析基本报表第三节传统的财务分析指标第四节现代的财务分析指标第五节房地产投资项目财务分析的应用第一节房地产投资项目财务分析概述一、房地产项目财务分析的含义是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。第一节房地产投资项目财务分析概述一、房地产项目财务分析的含义由此财务分析的基本程序是：1

2、、收集、整理和计算有关基础财务数据资料。2、编制基本财务报表。3、财务分析指标的计算与评价。4、进行不确定性分析。5、由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。第一节房地产投资项目财务分析概述二、财务分析的作用1、衡量项目的盈利能力这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。2、衡量项目的清偿能力这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。3、衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通

3、过资金来源与运用表进行的。第二节财务分析基本报表一、现金流量表1、现金流量表的含义现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。现金流入、流出不包括非现金收支，如折旧费、应收款和应付款等。第二节财务分析基本报表一、现金流量表2、现金流量表的种类（1）全部投资现金流量表全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。序号项目合计123…N1现

4、金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）；2、财务净现值（ic=%）；3、投资回收期（年）；4、基准收益率（%）全部投资现金流量表第二节财务分析基本报表一、现金流量表2、现金流量表的种类（2）资本金现金流量表资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付

5、作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。序号项目合计123…N1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2现金流出2.1资本金2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8和2.9借款本金偿还、借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）；2、财务净现值（ic=%）自有资本金现金流量表第二节财务分析基本报表一、现金流量表2、现金流量表的种类（3）针对两表的有关说

6、明①净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。第二节财务分析基本报表②全部投资现金流量表和资本金现金流量表的区别：A、由于全部投资现金流量假定拟投资项目所需的全部投资均为投资者的自有资金，因此全部投资中不含建设期利息，同时也不考虑全部投资的本金和利息的偿还问题。而在资本金现金流量表中，由于假定了全部投资中除资本金以外的投资都是通过债务资金来解决的，所以现金流出项目增加了“借款本金偿还”和“借款利息支付”。在资本金现金流量表中，房地产开发项目的银行借款是现金流入，但又同时将借款用于项目投资，则同时

7、点、等额的流入和流出，两者相互抵消，因而只有自有资金（即资本金）。第二节财务分析基本报表②全部投资现金流量表和资本金现金流量表的区别：B、在现金流出栏目中，资本金现金流量表可能发生“预售收入再投入”项目（如果项目有预售收入再投入），而全部投资现金流量表中却可能没有这一项。C、资本金现金流量表中，土地增值税与所得税的计算基数中含财务费用。而全部投资现金流量表中，虽然全部投资中不含财务费用，但在表中所列的其他项目中仍保留有财务费用的影响。当利息增大时，应纳税所得额减少，故土地增值税和所得税减少，从而增大了全