房地产项目可行性分析报告 - 财务培训课程,企业财务 …

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1、房地产项目可行性分析报告这一部分是可行性研究报告的首要部分，总述要综合讲述研究报告中各部分的主要问题以及研究结论，并对项目是否可行提出最终建议，为可行性研究的审批提供条件。政策风险是指由于政策的潜在变化有可能给房地产市场投资者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与社会经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其是对投资规模、投资方向以及金融的控制，以及新税务

2、政策的制定，都对房地产投资者构成风险.项目盈利能力分析1静态财务盈利指标投资利润率是指项目达到设计能力后的一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年利润额变化大的项目，应以生产期各年的平均年利润来计算，计算公式为：投资利润率=年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资×100%在项目评估中，将项目投资利润率与行业平均利润率或其他基准利润率比较，以判断项目的投资利润率是否达到本行业的平均水平或所希望达到的水平。投资利税率是项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的利税总额或项目生产期内平

3、均利税总额与项目总投资的比率。计算公式为：投资利税率=年利税总额或年平均利税总额÷项目总投资×100%年利税总额=年销售收入(不含销项税)一年总成本费用(不含进项税)或：年利税总额=年利润总额+年销售税金及附加(不含增值税)在项目评估中，可将投资利税率与行业平均利税率对比，以判别项目单位投资对国家积累的贡献水平是否达到本行业的平均水平。1.3资本金利润率是在项目达产后的正常生产年份的利润总额或项目生产期内平均利润总额与资本金的比率，它反映项目资本金的盈利能力。其计算公式为：资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额÷资本金×100%1.2

4、动态财务盈利指标1、项目财务净现值是考察项目盈利能力的绝对值指标，反映项目在满足按设定折现率要求的盈利之外所能获得的超额盈利的现值。项目财务净现值大于零表明项目可行，达到或超过了设定折现率要求的盈利水平。一个项目的财务净现值是指项目按基准收益率或设定的折现率，在计算期内将各年的净现金流量折现到建设起点的现值之和。其公式为：净现值=∑（各期现金流入量*贴现系数）-∑（各期现金流出量*贴现系数）2、财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。但是财务内部收益率不

5、是初始投资在整个计算期内的盈利率，因而它不仅受项目初始投资规模的影响，而且受项目计算期内各年净收益大小的影响。对常规投资项目,财务内部收益率其实质就是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率。财务内部收益率(FIRR)指标考虑了资金的时间价值以及项目在整个计算期内的经济状况，不仅能反映投资过程的收益程度，而且FIRR的大小不受外部参数影响，完全取决于项目投资过程净现金流量系列的情况。这种项目内部决定性，使它在应用中具有一个显著的优点，即避免了像财务净现值之类的指标那样需事先确定基准收益率这个难题，而只需要知道基准收益

6、率的大致范围即可。不足的是财务内部收益率计算比较麻烦，对于具有非常规现金流量的项目来讲，其财务内部收益率在某些情况下甚至不存在或存在多个内部收益率。2项目清偿能力评价2.1静态投资回收期亦称返本期，它是反映投资项目实际清偿能力的重要指标，其计算公式为：静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份净现金流量假定用Pc表示静态的基准投资回收期，则当Pt≤Pc时，该项目是可以考虑接受的。运用静态投资回收期的优点：经济意义明显、直观，计算简便；在一定程度上反映投资效果的优劣。缺点：只考虑投资回

7、收前的效果，不能反映回收之后的效果，无法衡量项目投资收益的大小；没考虑时间价值，无法正确辨识项目优劣。 2.2动态投资回收期（Pt）是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映投资回收期力的重要指标。动态投资回收期以年表示，一般自建设开始年算起。表达公式为：动态投资收回收期=[累计折现值开始出现正值的年数-1]+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值在项目财务评价中，动态投资回收期愈小说明项目投资回收的能力越强；动态投资回收期Pt与基准回收期PC相比较，如果Pt

8、加几个财务指标:(具体数字公式,无法输入某些符号,就用文字代表)3项目清偿能力分析主要是考察项目计算期内各年的财务状况即偿债能力，主要是通过借款还本付息计算表、资金来源与运用表和资产负债表的评估，计算财务比