房地产企业财务分析报告

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1、房地产企业财务分析报告第一章环境分析第一节宏观环境的分析（PEST）PEST分析用来检阅企业其外部宏观环境的一种方法。一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、社会（Social）和技术（Technological）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。通过PEST分析法的运用，我们可以了解万科公司所面临的宏观环境，能够帮我们认识周围大环境，并且对国家经济的走向，行业的发展空间和前景，消费者的价值和消费取向有个清楚的认识，对企业制定的战

2、略计划具有深远的影响。1，城市家庭户籍结构发生了显著变化，外籍人口持续增加2，在全国城市家庭自有率不断上升的过程中3，居住建筑质量随收入增加而明显提高。4，迁徙人口成为城市住房新增需求的重要因素5，城市家庭新增住房需求主要通过市场得以解决6，迁徙人口及城市间住房状况差异对住房政策提出新的要求1.融资创新2.营销的创新3.建筑技术应用比例提高4.精细化整合产品设计趋势1.2008年以来，我国宏观调控政策经历了迅速而大幅度的调整：从“双防”转向“一保一控”，再转向“保增长、扩内需”。2.房地产政策的

3、目标是保持房地产市场的健康平稳发展3.房地产的税收是地方财政的主要收入来源4.稳健财政政策和从紧的货币政策5.城市化的推进1.随着经济的发展，GDP的高速增长，我国购房需求（刚性需求）开始随着消费力提升而逐渐显现出来。2.2008年，我国的经济增长回落，3季度受到经济危机的影响，我国的经济增长速度开始放缓。3.2007年5月，CPI逐月增加，通胀压力不断上升，宏观调控目标转为防过热和防通胀的“双防”。1.1政治环境分析政治法律环境是指对企业经营活动具有实际与潜在影响的政治力量和有关的法律、法规等

4、因素以下是国家政策导向图从国家而言，我国的房地产政策的目标是保持房地产市场的健康平稳发展，因为房地产已成为我国的支柱产业，国家出于对宏观经济局势安全和保持经济增长的考虑，再加上地方政府和其他相关利益者的阻力，所以国家不会去过分打压房地产，从而导致房价大幅下降。但是现在国家受到经济危机的影响，出现了经济泡沫，导致现在房地产出现泡沫，造成房价恶性增长，引起了通货膨胀和一些政治民生问题，所以国家会出台一系列的政策（如国8条国11条等），旨在遏制房价过快增长和规范房地产行业，从而让房地产健康平稳的发展。

5、从地方而言，房地产是各个地方财政收入的主要来源（占总收入的70%）（如图），是地方政府经济发展和基础设施建设的经济来源。如果房地产过分被打压，势必造成房地产萎靡，那样地方政府的财政收入将大大减少，各地方的经济将无法健康发展，这是地方政府最不愿意的，所以对于打压房地产，地方政府会是很大的阻力。就其他相关利益者而言，打压房价会严重损害他们的利益，所以他们会竭尽所能的阻碍国家出台打压房地产的打压政策。1.2经济环境分析经济环境是指构成企业生存和发展的社会经济状况及国家经济政策，是指企业所面临的经济条件

6、、经济特征、经济联系等客观因素。1.我的GDP近几年来持续高增，这是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。中国连续GDP超过10%。连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加，消费力增强，导致了购房需求的旺盛。同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，不少人选择了购买楼房。所以在过去的十年内，房地产业火热，房价飞速上涨。2，存款准备金金的提高。在去年一年中，中央银行存款储备进持续提高，这一提高将会进一步收紧房地产行业的资金来源，造成”银根”紧缩。

7、不过，这些主要是针对股市的，所以对于房地产业来说，只是一种牵连。同时，由于现在的房地产行业的筹资方式多样化，致使很多优秀的房地产企业还是可以挺过去。3.银行加息。加息对房价的影响应该不大，因为影响房价的要素是市场供求关系4.股市的影响。股市和房市是一个互动的联合体，随着这几年的中国经济的高速增长，股市的发展早已脱离了正常的轨迹。随着去年中国股市的泡沫的破灭，从股市大量撤下的热钱迅速流入房地产行业。同时，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的影响了房地产业的发展。1.3技术环境相对于其他行业来说，

8、房地产的生产技术科技并不是要求很高。但是对于投资，营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。通过分析得出：融资创新，营销创新，建筑技术，产品设计在精细化方面的技术变化对房地产的影响比较大。1.4社会文化因素所谓社会文化是指构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、消费心态和需求、收入分布、人口流动性、风俗观念、价值观念。通过分析，我们发现：城市家庭人口数量增加，居住地域更加集中；大中城市的家庭户主年龄集中在中老年，而在一些城市，青年户主的比例有所上升；城市家庭户籍结构发生了显著变化，外籍人口持