宁波豪宅香颂湾企划报告

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1、香颂湾广告企划报告当东钱湖遇到地中海含蓄中的震慑力2008天启&开启机构一个立场鲜明步伐坚定的别墅世界。西班牙阳光蓝天的化身建筑绘画文学的象征斗牛佛朗明哥的代名词橄榄咖啡馆与酒吧的故乡西班牙是令人神往的国度现在所有关于西班牙的一切即将不再需要神往。。。。。。。。。。。。目录壹读墅/解读项目贰谋局/形成区隔叁布局/抢先占位肆定局/形成主张伍扬名/推广节奏。壹读墅/解读项目。1、从项目看别墅城市板块：逐鹿群雄，百家争鸣2、从项目看钱湖区域竞争：前有夹击，后有追兵3、从项目看项目产品自身：中间定位，弥补空白1、从项目看别墅城市板块：逐鹿群雄，百家争鸣[城郊

2、区域][城市别墅][泛东钱湖区域][城郊区域]——基本对项目不构成影响力主要由三个区域组成：江北北区、鄞州区城郊、江东区城郊区域特点：区域配套一般，政府规划、区域发展无亮点客户特征：中高端消费人群，向往别墅生活居住形态价格区间：7000-10000元/平米面积区间：200平米左右代表项目：洪都花园、西城十二庭院、世纪花园[城市别墅]——对项目构成总价竞争，带来一定客户分流城市型别墅，周边配套成熟，但自然景观差。以鄞州中心区分布为主要，少量东部新城。区域特点：区域配套一般，政府规划、区域发展无亮点客户特征：城市精英，即追求别墅生活形态，又讲求完善的生活

3、配套价格区间：15000-17000元/平米面积区间：300-400平米代表项目：城市花园、都市森林、江南一品[泛东钱湖区域]——主要竞争及潜在竞争集中区域一线湖景别墅特点：周边配套少但景观及私密性等极佳客户特征：金字塔顶端消费人群，追求生态景观居住环境价格区间：23000元/平米面积区间：400平米-600平米代表项目：钱湖比华利泛湖区域别墅特点：离城市配套的距离更近，价格在10000-15000元/平米，面积区间：200平米左右代表项目：东湖观邸。全市重点个案简览项目名称产品类型面宽挑高地下室建筑风格推案时间都市森林高层/联排152平米，正常楼面

4、层高2007.9-10城市花园联排7米-9.4米3.3米60-80平米欧式2007.11盛世天城高层/联排10-12米3.3米300平米左右，层高3米现代中式2008年中江南一品联排/双拼/独栋11-12米3米70-250平米,3米现代中式售罄钱湖比华利纯独栋15-18米3-3.3米160-281平米，2.7-2.8米北美2007.06恒元地块双拼为主——————英式2007年底东湖观邸联排/双拼7.1-7.7米3-3.1米95-110平米，2.4米法式2007年底华润地块双拼为主9-12米3.3米110-120平米，2.7米西班牙2007年底宁波别

5、墅市场的品牌诉求扫描广告诉求建筑风格钱湖比华利大湖至美，大墅至尊钱湖上游，独墅大家北美风格江南一品城市使馆，上层峰汇中式东湖观邸城市绿岛，生活领邸系出名门，达观天下法式华润寨基地块——西班牙恒元——英式都市森林——欧式盛世天城——欧式我们发现在市场的众说纷纭的诉求中，尚无人用建筑风格大做文章。而且，宁波之前没有过西班牙建筑风格的别墅产品。西班牙，一个拥有强大内涵和广泛外延的魅力名词。如果将它充分的发挥及演绎，它将可以成为香颂湾区隔于市场的点睛之魂。宁波只有一个西班牙目标导向谋局————区隔。2、从项目看钱湖区域竞争：前有夹击，后有追兵东钱湖区域板块代

6、表项目扫描项目名称产品类型面宽挑高面积总价推案时间钱湖比华利纯独栋15-18米3.3米391-661700-1500万2007.06（在售）恒元地块双拼为主————230-300350-4502007年底（在售）东湖观邸联排/双拼7.1-7.7米3-3.1米220-290220-4102007年底（未售）华润地块双拼为主9-12米3.3米280-330600万2007年底（未售）从在售楼盘中发现市场空白钱湖比华利产品：纯独栋面积：400m2左右总价：700-1500万中海东湖观邸产品：双拼/联排面积：200m2左右总价：220-410万面积在200-

7、400m2,总价在200-600万的别墅产品仍存在市场空缺从未售楼盘中发现同质竞争性恒元英伦水岸产品：双拼为主面积：200-300m2左右总价：350-450万华润地块产品：双拼为主面积：200m2总价：600万未售产品在与本案存在部分产品同质性，未来将面临竞争东钱湖，大品牌开发商聚集地。单一的母品牌不足以支撑400万的总价预期。由于恒元和华润的产品细节尚未公开，不足以判断本案“联排独栋化”的产品特色在正式发售时具有独占性优势。未售个案在2007年底集中公开。提前抢占话语权是关键。什么能支撑香颂湾明晰的差异化定位树东钱湖影响力目标导向布局————占位

8、3、从项目看项目产品自身：中间定位，弥补空白[概况]雅戈尔钱湖系列新品地段：东钱湖旅游区非沿湖区域总价：35