杭州西溪排屋别墅市场2010年最新研究报告

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1、KL西溪新地块策划提案市场部分第一部分、西溪板块主要竞争个盘研究一、西溪竞争个盘界定为更深入研究同区域板块个盘的竞争情况，将个盘分为在售与未售两大类别：其中在售代表个盘主要有：西溪风情、西溪望庄、西园、西溪里、西溪蝶园、西溪诚园、溪上玫瑰园、果岭、闲湖城、和家园、和庄、留庄等；待售代表个盘主要有：香洲里、西溪玫瑰、西溪晴雪、西溪海、西溪郡、十八郡等；二、在售竞争个盘对比研究规划布局产品设计细分代表项目如何打造？坐拥西溪原生水域，景观内河纵横交错，并与天然溪水直接贯穿，形成活水生态循环系统。纵横布局的水系使得5

2、期悦宫拥有独有的“水院”规划，形成户户临水、家家面河的格局；西溪风情（5期悦宫）遵循竖向设计原则，规划、景观、道路都依山就势，创造出高低有致竖向层叠的视觉效果与居住体验，沿自然山体规划设计山庭居、山叠居和山合院等多种排屋产创新品；果岭遵循“章法天成自然而然”规划设计理念，保留大量原生树木，多种物业形态与自然和谐共生，两进三院排屋、空中跃层、精装公寓等创新产品；和家园规划上统一体现出对地形、地势、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利因素的规避（如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）；区域大盘较多，物业

3、形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之外，和家园空中跃层单身公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄望庄平层大宅等创新产品不断涌现；西溪里以“再现纯正杭州生活”为计主旨，借鉴传统民居“墙门”元素，以“前院—中庭—后院”布局模式，营造自然采光和通风条件，同时摈弃传统中式建筑中较为繁复的马头墙、雕花等元素和不合理生活空间，体现现代中式特点；道路分级设置，组团空间明确四面环山，自然坡地，产品齐全，配套丰富，分批开发代表个盘规划图解——和家园普通公寓在北，排屋在中，别墅在南，北高南低不遮挡水系贯穿排屋别墅组团，与自然山景

4、内外呼应组团道路双向入户，增加庭院面积代表个盘规划图解——西溪里自然河道天然湾区布置低密度排屋产品，而沿街外围设置普通公寓及商业，根据地形与环境条件决定园区规划布局中庭的广泛设计大大改善了4联以上甚至8联10联排产品的采光与舒适度问题。保证整体容积率下的大面积公共绿化的增加了排屋产品的环境价值。（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）（注:果岭山地排屋规划鸟瞰图）（注:西溪风情规划鸟瞰及分期开发示意图）二、在售竞争个盘对比研究车辆组织车库设置产品设计细分代表项目如何打造以环形车道沟通各组团，各组团以延伸性直曲线及

5、尽端式道路沟通各楼幢，最新组团琉园为坡地地形，地势抬高后设计全地下双车库，并免费赠送；和家园基本做到人车分流，园区入口设计集中性地下车库，通过地下车道延伸至各楼幢，全地下双车库设计，并免费赠送西溪里果岭坡地地形项目往往需要环形道路或曲线延伸的方式沟通分组团及各楼幢，平地地形项目基本可以做到高层公寓普遍采用的“人车分流”的设计，在园区主入口设置车库出入口，车在地下通道行驶到达各户地下车库，地上为人行空间；坡地地形项目车库地上地下都有，有的还设置露天车位，而平地地形项目多采用全地下车库设计，基本为双车库配置，车库

6、销售上都是采用随房赠送方式；和庄基本做到人车分流，园区入口设计集中性地下车库，通过地下车道延伸至各楼幢，全地下双车库设计，并免费赠送半山腰设置主干道作为主脉络，尽端式或环通式组团级道路与主干道相连，机动车在主路上快速分流，地面一层设置单车库为主，销售上随房赠送；（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）（注:西溪里人车分流系统图示）花园分割/装修产品设计细分代表项目如何打造南北为公共绿化，业主不可改变绿化种植，不涉及分割问题，但通过每户内嵌式中庭花园的设计，一定程度上弥补了无私家花园的遗憾，随房赠送；西溪风情用墙体

7、进行户与户之间的花园分割，分割面积约100多㎡，无独立产权，随房赠送；西溪里琉园组团排屋户型花园户户分割，规划也是木栅栏与墙体进行隔断，也无独立产权，随房赠送，面积100－410㎡不等；和家园除西溪风情之外，花园基本采取分割处理、随房赠送的方法，但都不体现在购房合同中，无独立产权，将草坪、绿植栽种好后交付业主；花园分割面积在100-410㎡之间，多数集中在100多㎡，以溪上玫瑰园为代表的精装庭院体现了一种对庭院更高水平的要求；用墙体与窗格进行户与户之间的花园分割，无独立产权，随房赠送约100多㎡；和庄传承绿城

8、精装庭院营造理念，用墙体进行户与户之间的花园分割，分割面积约100多㎡，无独立产权，随房赠送；溪上玫瑰园二、在售竞争个盘对比研究西溪里的花园分割和庄的花园分割和家园的花园分割溪上玫瑰园的花园分割园林景观产品设计细分代表项目如何打造？主要体现在对基地西溪原生自然河道水资源的借鉴与利用17万平米西溪原生水域、3万余平米中央生态景观湖、约1000米西溪自然水岸（悦宫）、约1500米东西景观内河（悦宫）、7