世联——区域商业市场研究方法及案例

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1、附件1：区域商业市场研究8/10/2021调研内容Part1:区域环境研究Part2:区域消费能力研究Part3:区域商业市场研究返回主报告区域市场研究——区域界定研究区域界定调研范围考虑本项目所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身项目特点等综合因素，我司将针对本案，圈定以本项目区域市场环境重点核心区域为：东至东二环；南长安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。区域市场研究——区域环境研究区域外部交通分析机动车单行线东四北大街东四南大街东四西大街朝阳门内大街北二环东二环朝阳门桥王府井大街东长安街建国门内大街本案D项目周边由三横四纵地上交通路网

2、组成；地铁5号线预计明年开通，将为本项目带来丰富客源；区域外部交通分析——公交线路示意图106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路区域外部交通分析共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本项目，为本项目塑造了便利的交通环境。区域停车场情况区域内停车场数量仍显紧张。区域历史文化背景区域拥有浓郁的历史文化氛围，蕴含深厚的文化价值。名称位置距本项目距离历史渊源文化沉淀清真寺东四北大街路口西南角步行２分钟唯一一座朝代服饰风格与伊斯兰宗教相结合的文化特例近期刚完成内部装饰，较好的

3、保持了文物的现状，是北京为数不多的清真寺之一刘雍相府东城区礼士胡同３００米建于乾隆年间曾做为印尼驻华使馆，后归属文化部电影局。区域市场研究——区域消费能力研究区域消费人群分析1.常住人口：区域内存在大片的平房区，人口密度相对较低；常住人口素质相对较低，消费力较弱2.工作人口区域内存在大量的党政机关，国家公务人员；高学历、高素质、工作稳定，具有一定的消费能力3.流动消费群该部分消费群主要以年轻、时尚的青年为主消费能力一般区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费能力一般。区域消费支出构成东城区2000户城市居民家庭消费支出构成（20

4、04年）单位：%(%)低收较低中间较高高收2004年比2003年增、减项目全市入户收入户收入户收入户入户平均20%20%20%20%20%消费性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食品（即恩格尔系数）32.238.836.136.230.925.50.52.衣着8.76.88.59.69.38.70.53.家庭设备用品及服务6.85.85.75.46.78.60.54.医疗保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通讯12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化

5、服务17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.杂项商品与娱乐服务3.82.63.23.64.14.70.4资料来源：2005统计年鉴区域内居民消费集中于食品与教育两方面，尚处于满足日常生活消费的层次。区域党政机关分布国务院发展研究中心中华医学会国家经济贸易委员会治金机关服务局中国民用航空总局国家冶金工业机关服务局东城区城管监察执法站北京市东城区国家税务局国家广播电影电视总局电影事业管理局中国城市发展研究会东城区商会外交部机关及驻外机构服务中心中华人民共和国新闻出版总署.中国妇女

6、旅行总社中国公民出境部北京市商业联合会北京市东城区国家税务局进出口税收管理所市民委区域党政机关云集，主要为出入境、新闻出版、税务、商业等行业。区域教育配套分布北京中华会计函授学校东城分校礼士胡同小学北京市第166中学史家胡同小学灯市口小学北京市外国语学校正纲艺术实验学校北京景山学校北京市东城区体育运动学校分校北京市二十五中学东城区党校北京市第二幼儿园北京市第二中学分校北京印刷职工中等专业学校北京市东城区蓝海文化艺术学校中央教育研究中心实验学校北京市第一聋人学校燕京文化专科学校区域中小学校繁多，且不乏知名的重点学校。区域消费能力总结区域消费能力总结

7、类别物业类型代表物业及数量消费特征/需求常住人口高档住宅禾风相府400户；银街俊景188户；森豪公寓；消费力强：中高层知识分子为子女上学购买；外埠商人、机关高级人员、事业上升阶段中年。平房（2大片区）东四片区、灯市口片区消费力弱，下岗职工、外来人口。流动人口写字楼（20个）已入住可类比项目消费力强，商务宴请类、品牌专卖类为主。党政机关（32个）新闻出版署、商务局、航空总局等消费力强，宴请类、娱乐类、会议类为主以及品牌专卖类。学校（34所）职教/培训机构13个；中小学14个；大专院校6个；幼儿园1个。消费力强，教育培训类为主。合计：常住人口约25万

8、；流动人口18万。返回区域居住人口以日常生活消费为主，消费能力较弱。区域流动人口消费力没有得到完全释放，具有一定的消费潜力。区域市场研究