第8章 投资性房地产

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1、第八章投资性房地产西南财经大学会计学院余海宗目录案例一：昆百大投资性房地产的会计政策变更案例二：金融街投资性房地产的会计政策第一节投资性房地产的确认和初始计量第二节投资性房地产的后续计量第三节投资性房地产的转换和处置案例一：昆百大投资性房地产的会计政策变更昆百大（昆明百货大楼集团股份有限公司）2007年年报关于投资性房地产的会计政策披露为：“本公司对投资性房地产在资产负债表日采用成本模式进行后续计量，按年限平均法计提折旧，预计使用年限为35年，预计净残值率为5%”。该公司2007年年报显示，投资性房地产2007年年末金额为156690798

2、.53元，占总资产的比重为1.21%，投资性房地产占总资产的变动比率为18.35%，2007年整个年度新增加了将近1.5亿投资性房地产。昆百大自2008年6月1日起对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，并以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。并根据中和正信会计师事务所《价值咨询意见书》所提供的投资性房地产的市场价值，在2007年年度及2008年度1-3月可比报表中进行了追溯调整。调整对2007年的影响是：增加了归属于母公司的净利润34204.5万元，增加少数股东损益0.38万元。该项调整对

3、2008年1-6月的影响是：经测算，6月1日起不对投资性房地产计提折旧或摊销，并对1-5月已提折旧及摊销进行相应调整，上述变更预计增加2008年1-6月归属于母公司的净利润170万元，对2008年中期报告归属于母公司所有者权益的影响比例为350%以上。要求：1、请查阅该公司报告，分析该公司政策变更的动机？并说明该公司披露的政策变更理由是否充分？2、说明政策变更对相关财务指标的影响？3、以此为例分析说明会计政策变更与会计职业判断的关系？案例二：金融街投资性房地产的会计政策要求：1、请查阅该公司2007年年报，说明该公司投资性房地产的会计政策？

4、2、该公司2007年投资性房地产增加了多少？增加的原因是什么？3、分析说明该公司投资性房地产的会计政策变更对其财务业绩的影响？教学目的与要求：通过本章的学习，明确投资性房地产的概念，掌握投资性房地产的范围、确认、计量和会计处理；了解投资性房地产信息的披露内容。重点：投资性房地产的确认、计量难点：投资性房地产的后续计量第一节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的概念及范围投资性房地产：是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼而有之而持有的房地产。（一）投资性房地产的内容1.已出租的土地使用权。是指企业通过出让和转让方式取得并以经营租赁方式

5、出租的土地使用权。企业计划用于但尚未出租的土地使用权，不属于此类。2.持有并准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。3.出租的建筑物。是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等服务，应当将建筑物确认为投资性房地产。二、不属于投资性房地产的内容下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产，即企业为生产商品、提供劳务或者经营

6、管理而持有的房地产。例如：企业拥有并自行经营的饭馆旅店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅店不确认为投资性房地产。（2）作为存货的房地产。三、投资性房地产的确认和计量（一）投资性房地产的确认投资性房地产应当能够单独计量和出售，即投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：1.该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业；（企业能够取得与该项房地产相关的租金收入或增值收益）2.该投资性房地产的成本能够可靠计量。（二）投资性房地产的初始计量企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量：1.外购的投资性房地产对于外

7、购的投资性房地产，只有在购入房地产的同时对外出租（自租赁之日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属与该资产的其他支出。2.自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（既达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由于建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。3.以其他方式取得的投资性房地产以其他方式取得的投资性房地产，其成本参照《

8、企业会计准则4号——固定资产》的相关规定处理。与投资性房地产有关的后续支出，如果使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，视为对投资性房地产进行改良，应当将其计入投资性房地产