第5章讲义 投资性房地产

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1、第5章讲义本章基本内容框架　　　　本章近三年考试题型、数量及分值分布　　本章内容属于2007年新增的，一般讲，本章主要以客观题为主，计算分析题和综合题涉及本章的主要是跨章节内容。其客观性题目考点是投资性房地产的核算范围、初始计量。计算分析题和综合题中的主要是投资性房地产中涉及固定资产、无形资产的转换和处置等。近三年本章考题数量及分值分布如下：2005年2006年2007年题数分数题数分数题数分数单项选择题　　　　　　　　11多项选择题　　　　　　　　12判断题　　　　　　　　　　　　计算分析题　　　　　　　　　　　　综合题　　　　　

2、　　　　　　　合计　　　　　　　　23　　投资性房地产第一节　投资性房地产的确认和初始计量　　一、投资性房地产的概念　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。　　（一）属于投资性房地产的项目　　1.已出租的土地使用权　　已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。　　【例5-1】甲企业与乙企业签订了一

3、项经营租赁合同，乙企业将其持有使用权的一块土地出租给甲企业，以赚取租金，为期10年。甲企业又将这块土地转租给丙企业，以赚取租金差价，为期3年。假设不违反国家有关规定。　　【答疑编号41050101：针对该题提问】　　本例中，对于甲企业而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙企业而言，自租赁期开始日起，这项土地使用权属于其投资性房地产。　　2.持有并准备增值后转让的土地使用权　　持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不

4、属于持有并准备增值后转让的土地使用权。　　根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。　　具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：　　（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；　　（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足2

5、5%且未经批准中止开发建设连续满1年的；　　【例题1】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。这种情况属于投资性房地产。　　【答疑编号41050102：针对该题提问】　　3.已出租的建筑物　　已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。　　企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投

6、资性房地产。　　【例5-2】甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的两间门面房出租给甲企业，为期5年。甲企业一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，甲企业将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。　　【答疑编号41050103：针对该题提问】　　本例中，对于甲企业而言，这两间门面房产权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙企业而言，则属于其投资性房地产。　　【例5-3】甲企业在中关村购买了一栋写字楼，共12层。其中5层经营出租给乙公司，6层经营出租给丙公司，底层经营出租给某家大型超市。甲企业同时

7、为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。　　【答疑编号41050104：针对该题提问】　　本例中，甲企业将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大。对于甲企业而言，这栋写字楼属于甲企业的投资性房地产。　　【例5-4】甲企业在当地房地产交易中心通竞拍取得一块土地的使用权。甲企业按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商铺，拟用于整体出租。但尚未找到合适的承租人。　　【答疑编号41050105：针对该题提问】　　本例中，这栋商铺不属于投资性房地产。直到甲企业与承租人签订经营租赁合同，自租赁期开始日起，这栋商铺才能转换为

8、投资性房地产。　　（二）不属于投资性房地产的项目　　下列房地产不属于投资性房地产：　　1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。　　【例题2】企业拥有并自