房地产投资第二章

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1、房地产投资市场第二章在理性的房地产投资分析中，市场分析是一项必不可少的工作。投资房地产，根本目的是获取预期的利润，而能否获利及获利程度取决于未来的实际变现率。只有对未来的市场景气情况及消费者需求偏好等等有准确的把握，方能作出适宜的投资决策，确保投资目标的实现。在房地产投资分析中，市场分析是最为困难又最为重要的一环。房地产市场的概念房地产市场是从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。房地产市场是房地产买卖双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致意见的任何安排。房地产市场是房地产权益的交易市场，它交易的对象是附着在

2、每一宗具体房地产上的权益（或权利）而不是土地或建筑物本身。房地产市场的特征1.房地产市场是房地产权益的交易市场；2.房地产市场是地区性市场；3.需要专业人员提供服务；4.易于出现市场的不均衡和垄断5.政府干预6.高信息费用和交易成本房地产市场运行环境房地产产业的运行环境主要影响因素社会环境:人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展心态等政治环境:政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外资的态度等经济环境:城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等金融环

3、境:宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境与房地产有关的正式规则，包括现行法律和相关政策技术环境建筑材料、建筑节能、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；信息技术的发展和应用等资源环境土地、能源等资源约束国际环境经济、投资全球化及国际资本流动房地产市场的分类按房地产的类型分为：居住物业市场、写字楼市场、零售商业（商场、店铺）物业市场、工业物业市场、土地市场；写字楼市场还可以细分为：甲级、乙级按房地产交易方式不同划分为：房地产销售市场、租赁市场、抵押市场、保险市场房地产市场的分类按房地产交易的顺序和类型，将房地产市场可分

4、为一、二、三、四级市场。A、一级市场即土地使用权的出让市场。即国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。(三通一平：是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件;七通一平：是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、燃气、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。)特点：房地产在国家与土地使用者之间呈纵向流通；一级市场是由国家垄断的市场;承担者(受让方)一次性支付整个使

5、用年限的出让金。一级市场在一级市场，土地使用权出让有协议出让、公开出让两种基本形式。2004年，停止经营性项目国有土地使用权协议出让；公开出让包括招标、拍卖、挂牌和网上竞价。1949年—改革开放前70年代末—80年代中期80年代末90年代初90年代以后国有土地出让制度的发展历程补充资料：中国土地出让制度的发展阶段1949年~改革开放前：土地社会主义公有，不得租让。中国确立了土地的社会主义公有制，同时宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”这就形成了旧的国有土地使用制度的主要特征，一是土地无偿使用，

6、二是无限期使用，三是不准转让。由于没有把土地的所有权和使用权分开对待，致使土地无偿占用，乱占、多占的情况屡禁不止，造成土地资源极大浪费。70年代末80年代中期，从限制性、有条件的出让土地，到形成土地出让制度的雏形1979年，中国开始以场地使用权作为出资兴办中外合资企业或向中外合资企业收取场地使用费。土地使用权可作为合资企业的中方合营者的投资股本。80年代初，土地管理制度的改革，主要分两方面进行：第一，土地行政管理制度的改革。(1986年，国家通过了土地管理法，成立了国家土地管理局。)第二，土地使用制度的改革，把土地的使用权和所有权分离，在使

7、用权上，变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，使其真正按照其商品的属性进入市场。1982年，深圳特区开始按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。1987年4月国务院提出使用权可以有偿转让，同年９月，深圳率先试行土地使用有偿出让，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。这是中国土地使用制度带有根本性的改革，打破了土地长期无偿、无限期、无流动、单一行政手段的划拨制度，创立了以市场手段配置土地的新制度。从80年代末90年代初，土地出让制度进一步发展。1988，国务院决定在全国城镇普遍实行收取土地使用费（税）。与此同时开始试行土地使用权有偿转让，定期

8、出让土地使用权。1990年5月，国务院允许外商进入大陆房地产市场，发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和相应的有关文件，这标志