商业房地产投资分析第二章

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1、第二章商业房地产投资十三参数分析在市场的分析中有众多的着眼点，这里将众多的因素归纳成十三项参数，以此方便对市场的分析。这里所说的市场是指商业房地产领域中，以收取租金模式。集中化管理运营的商厦或聚合体。它以摊位或柜台、房间等形式，以租赁或买断使用权、产权的方式给经营户，并依靠其营业收取租金。市场不同于集中管理的商场或连锁店主要以收取流水返扣或自己进货经营，此处的开发商不涉入商户的经营，仅提供场所和服务从而收取租金。市场这种业态是经济发展到一定阶段的产物，它一般以中低档产品为主要经营对象。纵观国际，在欧美等发达国家，目前这种

2、摊位式的市场很少，一般都是超市、连锁店或大型商场、SHOPPINGMALL。市场这种个体的零散性业态在发展中国家有比较强的生命力，这主要与这些国家的人们经济收入水平不高、消费力弱有关。在发达国家中，除了国际旅游购物市场外，如韩国的南大门市场，因为这个行业的特性要求市场以摊位式较好，而人们日常生活用品这类稳定性消费领域如家居、服装、日用百货等都由超市或商场代替。商在人均收入低的国家，市场的环境差，但产品价格便宜，适合低业房层次的消费者。所以在任何一个城市，消费较高的人往往去商场、专卖地店，而中低收入者一般都喜欢去市场。越是

3、人均收入低的城市，市场业产态的生意越红火；反之，人均收入越高的城市，市场生意则越差。例投如，上海、北京的商场生意很红火，而近邻的石家庄、天津的商场收益资分就较差；反而天津的大胡同，石家庄南三条、新华市场在当地则是无人析不知。城市化水平越低的城市，人均收入越低，市场的表现方式也就越初15第二章商业房地产投资十三参数分析级。如兰州市，由于甘肃省人均收入低，人们购物都集中在市场，导致了大部分大商场生意萧条。从而造成了兰州东部市场的一个摊位转让费高达50万（而在2001年，兰州市的一个普通民宅商品房才售7~8万元）。反之在人均收

4、入越高的城市，供给方式也就越高级，如上海人均GDP为4000美元，则人们的购物方式多为商场购物，上海的初级或中级的摊位式市场生意就相对很差。随着经济的发展，市场会逐渐过渡到商场、超市等商业形态，市场模式就会让位于下一个高级层次的商业模式。一、时机性市场这种行业，其实是一种时机性行业，它是经济发展到一定阶段的产物，也会随着经济的发展有其产生、发展及消亡的过程。例如，在20世纪80年代，当时根本就没有边贸市场，随着1992年改革开放，才在各边境城市形成了大大小小的边贸市场。又如，随着高科技的发展，1995年电脑和通讯产品降价

5、，并开始进入个人消费，个人消费的上涨使得1995年后，在全国各地兴起了电脑市场。未来，如果电脑行业由PC机时代进入网络直销模式时代，那么电脑批零市场又会进入其衰退的过程。市场是经济发展到一定阶段的产物，随着大环境的发展，它本身也在不断地变化。例如随着经济的衰退或竞争的激烈，服装业和食品业将逐渐饱和进而进入萎缩期。20世纪90年代初中期，家电城遍布于全国各大中城市，而现在，在大一点的城市，家电行业已发展到由国美、苏宁、大中等家电连锁巨头商的连锁化销售模式，原先的家电城模式也被淘汰出局。如果在这些有国业美、苏宁等控制的大中城

6、市开家电城，就很难成功。家电行业中摊位式房的营销模式，在某些城市里已过时，因而也不再有生存的空间。地产此外，市场的时机性还表现为切入点的选择。一般，若进入该行业投时，市场属于整合、变动期，即发生突发事件、火灾、拆迁等时，则此资时就不是合适的切入点，应另做其他考虑。分以音像市场为例，以前全国各地有几千家音像市场，但随着打击盗析版的深入，音像市场都关闭了。因此如果再扩建音像市场，则与国家要16求的发展趋势不符，也就很难开下去了。二、进程性市场的进程性分行业进程性、市场业态进程性及建筑形式进程性3个方面。（一）行业进程性商业进

7、程性从宏观上讲是趋势时机性，具体到每一个行业则是其行业的进程性。例如服装市场是各个城市很早就存在的市场，最初是低端的大棚式、或占道经营的临街式，后来则发展为集贸大厦服装市场。许多人都知道，在市场里可以砍价，而且批发会更便宜。而在大城市或经济发展水平高一点的城市里，则一般都去百货商场或专卖店购物，很少去市场。随着经济发展，人们也会逐渐去专卖店、百货商场“认牌子”，购买品牌服装。GDP指数也是衡量的标准之一，在人均收入超过2500元/月的城市，小市场（日常用品领域）一般就让位于商场、专卖超市等，例如北京市区的很多服装市场的生

8、意现在反而不如昌平、大兴、通县等郊区县的市场，这是因为郊区的人均收入低，适合市场模式的生存，而市内则是商场更为适合市区人的购买习惯一些。此外，如北京雅秀市场、秀水街，上海城隍庙，北京潘家园旧货市场、马甸邮币卡市场等这类资源结构单一、无法复制或消费群体单一的市场等，以及进入门槛具有特殊性的市场（如古董业），则一般不会出