商业房地产投资分析附录二

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1、附录二地产常用知识解答附录二地产常用知识解答1.什么是房地产的项目管理程序？答：房地产产业链很长，包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理。一般情况下，可以划分为准备、施工和经营三个阶段。前期的准备阶段，主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续；工程施工建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到客户可以住用程度的过程；房地产经营，是开发商通过对开发房地产的销售、出租和抵押实现预期投资收益的过程。房地产商的战略规划是靠“项目”去实施的，而“项目”的实施则要靠战略规划来指导的。项目的生命周期可以分为四大阶段，即

2、概念阶段、规划阶段、实施阶段及结束阶段，项目的不同阶段其项目管理的内容是不相同的。概念阶段的主要任务是根据公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行。规划阶段是对可行项目作好开工前的人财物及一切软硬件准备。实施阶段是按计划启动实施项目工作。商结束阶段是项目结束的有关工作。业当然，项目的各个阶段没有严格的区分标准，在执行时经常是交房地叉进行的。产下面简单阐述一下房地产开发项目各阶段的主要工作内容。投(1)概念阶段资◆根据公司的整体战略规划选定项目（公司高、中层参与），然分析后，由投资规划部或拓展部对选定项目进行初步和详细的可行性研究并制订项目商业计划书。196◆请

3、相关专家、学者对项目进行评估与论证（确定风险等级、进行资源测算等），提出项目建议书。◆通过公司决策层批准进入下一阶段。本阶段的工作重点是，与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项目进行评估与论证，以确定项目的可行性。(2)规划阶段◆确定项目总负责人（重点项目）。◆确定项目经理。◆确定项目组主要成员。◆确认项目的有效性（项目最终产品的范围界定、实施方案、质量标准的确定、项目的资源保证、项目经费及现金流量的预算、项目的工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险评估）。◆提出项目概要报告（营销、物业等机构参与）。◆通过公司决策层批准进入下一阶段。本阶段的工作重点是，

4、确定项目经理并让其与项目组主要成员充分沟通，使双方思想基本达成一致，然后对项目的有效性进行论证。(3)实施阶段◆建立项目组织。◆取得土地使用权（可以在第一、二阶段进行）。◆制订项目计划（专业性、可行性）。◆通过项目（规划）设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销。◆通过规划、消防、人防、水、电、气、防蚁等部门审查（协调贯穿整个项目实施过程）。◆合同管理（质量、费用、进度、范围、安全等控制）。商◆项目销售（严格培训、统一说法、展示开发商的文化等）。业◆水、电、气、智能化、网络、商业等进场。房本阶段的工作重点是，明确分工、制订计划、狠抓廉政、阳光

5、招地标、搞好与政府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进场时产投间、按现代项目管理的技术严格控制质量、成本、进度、项目的销售资等。分(4)结束阶段析◆项目验收（单体、消防、人防、环境、水电、设备等），办理197附录二地产常用知识解答备案证。◆物业公司对项目进行接管验收。◆配合物业公司交房。◆项目清算。◆资产清理。◆文档总结。◆对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。◆解散项目组。◆对项目组成员的考核延长2～5年。本阶段的工作重点是，办理备案证、配合物业公司交房、对整个项目进行评估总结，为其他项目作准备。2.各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？答：土地

6、使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。3.什么是土地的挂牌交易？答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件商的，则此次交易成交；（二）

7、在规定期限内有两个以上申请人的，允业许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报房地价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人产但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低投交易价，重新委托交易中心交易。资报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转分析让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交198易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。4.什么是地价与土地出让金？如何了解地价是否交清？答：土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为

8、土地有效年限的使用价格，所以也可称之为