房地产开发企业2011年汇缴政策培训

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1、房地产开发企业2011年度企业所得税汇算清缴政策培训泰州地税局2012年2月《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》开发产品的完工标准收入的税务处理成本费用扣除的税务处理计税成本的核算特定事项的税务处理开发产品的完工标准开发产品的完工标准○竣工证明已报房地产管理部门备案(不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续）○开始投入使用:是指开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已实际投入使用.○取得初始产权证明完工条件的确认：采用竣工、使用、产权孰早的原则。其中使用既包括交付，也包括实际投入使

2、用。上述三个只要具备其中的一个条件，就应视为开发产品已完工。开发产品的完工标准应注意问题：（一）《税法》界定的完工标准与《建筑法》之间有区别；（二）《税法》界定的完工标准与会计制度之间有区别。收入的税务处理开发产品销售收入的范围开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴

3、款项进行管理。销售收入确认原则销售主要形式1、以预售方式取得的销售收入销售未完工开发产品按《预售合同》确定2、以现房方式取得的销售收入销售已完工开发产品按《销售合同》确定确认销售收入实现的时间(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首

4、付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。(四)采取委托方式销售开发产品的应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。未完工开发产品的税务处理按实际征收方式对预售收入征收企业得税。预征和实际征收之间有差别。企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企

5、业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。未完工开发产品的税务处理预计计税毛利率计算的毛利额指尚未扣除期间费用、营业税金及附加、土地增值税的收入。我市市区销售未完工开发产品的计税毛利率：（一）经济适用房、限价房和危改房（不包括经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等），其计税毛利率为3%；（二）普通住宅，其计税毛利率为10%；（三）写字楼，其计税毛利率为15%；（四）非普通住宅、营业用房、高级公寓、度假村、别墅及其它类型的开发产品，其计税毛利率为17%；（五）与开发产品不可分割的车库、车位，其计

6、税毛利率按主产品的计税毛利率的标准执行，其中经济适用房、限价房和危改房项目中的车库、车位，其计税毛利率为10%。对企业开发两种或两种以上类型房产的，其预售收入应分别核算，未分别核算的预计计税毛利率一律从高计算。未完工开发产品的税务处理问题：以预售方式取得的销售收入是否可以作为广告费、业务宣传费和业务招待费的计算基数？回答：可以作为基数！计税成本结算时点老31号文规定为完工之日。但考虑到房地产开发业务的特殊性，新31号文（国税发[2009]31号）将其确定为当年企业所得税汇算清缴结束前之任何一日，具体由开发企业自行确

7、定。完工开发产品的税务管理○开发企业要向主管税务机关报告---开发产品完工情况○开发企业在年度纳税申报时应当出具：---税务鉴定报告和其他相关资料在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。完工开发产品的税务管理○当开发企业不能按规定结算计税成本时，主管税务机关有两个权利：---计税成本核定权---税收征管处罚权（第三十五条）成本费用扣除的税务处理已销开发产品的计税成本企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成

8、本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。○可售面积按建设部门有关规定○可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工