房地产企业的税务检查

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1、长沙税务培训中心周兰翔房地产企业的税务检查房地产开发企业开发经营内容和特点（一）开发经营内容1、土地的开发与经营①为转让、出租开发商品性土地②为开发商品房、出租房等房屋开发自用土地2、房屋的开发与经营①为销售开发的商品房②为出租经营开发的出租房③为安置拆迁户开发的周转房④为委托方代开发的代建房房地产开发企业开发经营内容和特点3、公共配套设施的开发①不能有偿转让的公共配套设施②有偿转让的公共配套设施房地产开发企业开发经营内容和特点（二）开发经营特点1、开发经营的计划性2、开发经营的流动性3、开发产品的单件性4、开发经营

2、业务的复杂性5、开发建设周期长，投资数额大6、经营风险大房地产开发企业涉及的主要税种营业税、城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、耕地占用税、契税企业所得税、土地增值税、印花税、房产税、城镇土地使用税检查事前分析及需了解的内容（一）分析财务资料1、总资产结构2、资产负债率3、经营收入成本率4、（经营收入+其他业务收入）/（“货币资金”本期余额-上期余额）5、（“其他应付款”本期余额-上期余额）/（经营收入+其他业务收入）检查事前分析及需了解的内容（二）账务资料和外来资料相结合1、立项、规划、开工审批资料2、费用支出

3、资料3、开发产品完工资料4、开发产品所有权资料5、销售资料检查事前分析及需了解的内容（三）设计房源表了解房屋销售情况房源表包括的内容：房号、购买人、面积、单价、合同金额、收据或发票金额、备注前期准备房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查开发流程取得土地规划、设计勘测、拆迁筹资开发阶段备料施工完工房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查成本费用的核算开发成本：土地征用及拆迁补偿费，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、配套设施费开发间接费用：在开发现场管理组织和管理房地产开发建设而发生的

4、各项费用期间费用：管理费用、财务费用、销售费用房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查（一）前期准备阶段主要支出：土地出（转）让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费涉及的税种：印花税、耕地占用税、契税、企业所得税、个人所得税、土地增值税房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查检查要点：1、是否将应计入开发成本的开支计入期间费用2、在税前扣除的支出是否实际发生3、广告费、业务宣传费、业务招待费三项费用是否按没税法的规定在税前扣除房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查（二）建筑施工阶

5、段主要支出：基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费主要核算内容：材料设备的采购、入库、领用开发成本的核算完工产品成本的结转已销产品成本的结转房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查涉及的税种：印花税、营业税、城建税及教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税内资房地产开发企业的房地产开发用地是否征收城镇土地使用税？内资房地产开发企业开发未售出的商品房是否征房产税？房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查相关政策：【89】国税地字第140号【2003】89号【2004】100号房地产开发企业

6、的开发流程、开发产品成本核算及税收检查目前除了经批准开发建设经济适用房的城镇土地使用税减免权由地方保留外，其他各类房地产开发用地一律应征收城镇土地使用税。对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税库存材料开发成本物资采购（3）（4）（1）（2）库存设备（2）（4）（3）开发间接费用（5）（6）⑴购入物资的实际成本⑸开发间接费用的发生⑵验收入库的物资（6）分配计入相关项目⑶其他来源的材料和设备⑷开发项目领用材料和设备房地产开发企业的开发流程

7、、开发产品成本核算及税收检查检查要点：1、是否有合法的凭证入账2、是否将超标的业务招待费计入物资采购成本3、是否有将已销售的物资成本计入开发项目的开发成本4、是否有收到材料物资抵顶预售收入，预售收入没有申报纳税5、对于不能有偿转让的配套设施成本，以预提方式计入开发成本，是否也在税前扣除房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查6、是否将属于营利性的，或产权属于开发企业所有，或未明确产权归属的配套设施成本计入销售的开发产品成本，虚增销售开发产品的经营成本。7、发包开发产品是否重复列支开发成本8、发包开发产品的

8、建筑安装费是否有真实合法的建安发票开发产品经营成本（8）销售开发成本出租开发产品（7）完工（8）出租周转房（8）周转使用固定资产（9）自用⑺结转已完工开发产品成本⑻结转用于对外销售、出租、自用、周转使用、捐赠等房屋的实际成本房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查税法：满足以下三个条件之一，为开发产品已经完工竣工证明已报房地产管理部