税务检查如何应对房地产企业常用偷税手法

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1、税务检查如何应对房地产企业常用偷税手法税务检杳如何M对房地产企业帘用偷税手法2009-05-2215:12:22作者：jiabeihui来源:浏览次数：345网友评论0条

2、迅速膨胀和经营方式的灵活多变，企业偷逃税费的现象比较普遍，月•偷税手法五花八门，错综复朵，造成国家财政收入的人量流失，严重扰乱了止常的税收征管秩序和公平的企业竞争环境，危害巨大而深远。因此，加强房地产开发企业的审计监督己是势在必行、刻不容缓。房地产企业主要偷税“伎俩”一是在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖延缴纳企业所得税。二是冇些房地产开发商由丁•资金紧张，冇意侵占国家财政资金，在年度内随意调幣税款中报数额。甚至少报税款或逃避纳税。三是个别企业采取“体外循环法”，将预收的售

3、房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。还有企业将预收房款等挂在往來账面上，使缴纳的税款变成往來流动资金，偷逃营业税和企业所得税。四是部分开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。其它还有，以假发票虚列成木，致使企业亏损不缴纳企业所得税；随

4、意调整税款屮报数额；从售楼款屮抵减代理手续费，以此少缴营业税：更名费等收入不入账等等。房地产开发企业常见的几种假帐制造方法房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒收入上。1.利用房地产销舊专用发票管理上的不完善隐瞒销售收入。房地产销售发票是房地产开发金业销售产品的原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但在实际工作中，绝人多数房地产企业不按发票管理规定管理发票，在发票的使用和管理过程中存在着许多的问题，主要表而在开“人头小尾”票，甚至不开具发票，这样便给企业偷税漏税留有余地。2.通过调整预

5、收款入账时间，延期缴纳税款。房地产开发企业在收取预收款或定金后，不按时入账和申报税款，从而达到延期缴纳税款的目的。3.将销售收入长期挂应收帐款，延迟纳税义务时间。根据《企业会计制度》，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：（1）企业已将商品所冇权上的主耍风险和报酬转移给购货方；（2）金业既没冇保留通常-与所冇权冇关的继续管理权，也没有对售出商品进行控制。（3）与交易相关的经济利益能够流入企业。（4）相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在房产移送使用后，确认销售收入。但实际上，有一些房地产开发企业将

6、实现的销售收入长期挂应收账款，从而延迟纳税义务时间。4.在捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房中，有的房地产开发企业不视同销伟收入入账。根据《中华人民共和国营业税暂彳亍条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》及国家税务总局《房地产开发企业所得税征收管理办法》规定，房地产开发金业捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品视同销售不动产。有一些房地产开发企业，将捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房直接在“营业外支出”科H列支，从而少计税款。房地产开发企业销住收入作假的税收稽查策略与方法针

7、对房地产开发企业上述种种作假进行偷漏税的方法和手段，我们在实施税收稽杳工作时，可以选择高效的税收稽查方法和策略。1.対利用房地产销售专用发票管理上不完善隐瞒销售收入的税收稽查策略与方法。针对房地产开发企业利用房地产销售发票管理漏洞达到隐瞒收入为手段。我们在实施税收稽査时，首先以通过分析性复核程序来进行测算其销售毛利率、销售利润率、销售成木率、存货周转率等指标，并将具与房地产开发企业前期及同行业类似规模的指标进行对比分析，若存在较大差异，税收稽查可将其列入重点稍查范围进行重点稽查；其次，税收稽查可以通过房地产开发发票存根与

8、相应的购房介同进行核对；最后，税收稽查可以根据发票存根记载的价款与同地段的市场价款进行对比，可以从中杳出房地产开发企业是否诚信纳税。2.对房地产开发企业通过调整预收款入账时间，延期缴纳税款的税收稽杳策略与方法。针对房地产开发企业通过延迟工程决算、延迟开具房地产销售发票从而达到隐瞒收入的行为手段。税收稽查在外勤稽杳屮，