房地产培训-开发企业税收筹划

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1、筹划魔方：在变化中寻找筹划空间——房地产开发企业经营过程中的税收决策（三）税收筹划与避税避税利用税法漏洞国家采取反避税税收筹划研究税法合理利用国家保护支持避税，是指纳税人利用税法规定上的漏洞、不足和缺陷，在纳税前采取合乎法律规定的方法规避或减轻税收负担的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，国家用反避税措施对其加以限制。而税收筹划符合国家的立法精神，受国家保护和支持。税收筹划与避税是两码事儿（四）房地产开发企业做税收筹划的必要性1、开发周期长，涉税复杂。2、交易金额大，涉税金额大。3、是税务机关监管重点，涉税风险大。4、如果筹划成功，带来

2、价值大。5、涉及个风险点、节税点，筹划空间大。二、税收筹划的基本原理（一）揭示税收筹划的内在规律离不开纳税成本的的分类研究企业纳税成本税款成本办税成本风险成本1、税款成本及其可控性分析税款成本是指企业按税法缴纳税款的多少。按照税收强制性、无偿性、固定性的特征，该成本是固定成本。因此，很多企业也认为该成本是不可变的。2、企业办税成本解析办税成本即是用于办理纳税事宜方面的成本支出。主要包括办税人员工资支出、购买相关办税工具、参加相关培训及外聘税务顾问支出。3、纳税风险成本及其类型在企业运行过程中，纳税风险包括两种类型，一是企业多交税款的风险，二是

3、企业违反税法少交税款而被罚款、滞纳金等的支出。（二）税收筹划内在规律——“两大学说”介绍1、变量引进学说所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的要素。变量引进，就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异化选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化。五类变量1、纳税人的注册地点2、纳税人的性质或组织形式3、纳税人选择的行业4、企业资产、设备是否是国产产品5、企业选用什样的从业人员2、因素分析学说因素，就是构成事物本质的成分，或者说是决定事物发展的原因或条件。因素

4、分析，就是对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的。五大因素1、特定税收政策因素2、税收优惠政策因素3、税制要素4、计算公式中的内嵌因素5、组织形式因素变量引进法和因素分析法“两大学说”之间是相通的，变量引进中的变量也属于因素分析中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时，要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从因素分析的角度找到税收筹划的空间，另一方面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从变量引进的角度，找到税收筹划的空间。3、税收筹划“两大学说”的互相转换三

5、、房地产开发企业如何根据不同阶段进行税收筹划？（一）买地阶段的涉税分析与筹划（二）建房阶段的涉税分析与筹划（三）售房阶段的涉税分析与筹划（四）管房阶段的涉税分析与筹划四、房地产开发企业如何结合主导税种进行筹划？（一）房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析（1）征税范围①销售不动产征收范围的基本规定②销售不动产征收范围具体规定（2）销售不动产中营业额规定①基本规定②具体规定1、房地产开发企业销售不动产中主要营业税问题2、房地产开发企业自有建筑施工队的征税问题①自退行为征税问题②受托提供建筑劳务的征税问题3、房地产开发企业转让土地使用权中征税问题

6、4、房地产开发企业物业管理中的征税问题5、房地产开发企业有关其他项目征收营业税规定a、收取物业费、保养费、征税问题b、代替有关部门收取各种费用而取得手续费收入c、物业企业代有关部门收取的水费、电费、燃气费、维修基金、房租不计征营业税。6、房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析（二）房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例分析1、土地增值税征税范围①土地增值税征税范围一般规定②征税范围的具体规定2、土地增值税计税依据①有关收入的确认②有关扣除项目的规定3、房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例介绍①税率差异筹划与土地增值税筹划案例②土地增值税的税

7、收优惠与税收筹划案例（三）房地产开发企业所得税税收筹划与案例分析1、房地产开发企业收入确认问题2、房地产开发企业预售收入确认问题3、房地产开发企业视同销售问题4、代建工程和提供劳务收入确认问题5、关于成本和费用的扣除问题（四）房地产开发企业其他税种的相关政策与筹划1、房地产开发企业房产税相关政策与筹划（1）相关政策房屋开发公司售出商品房的房产税问题对单位和个人分期付款方式购买房屋的房产税问题对抵押贷款房屋评估增值税问题的规定对房屋装修后的增值部分征税问题工程尚未决算入帐但已投入使用的新建房产的房产税规定出租房屋收入中含有其他设备的房产税规定部

8、分出租部分自用的房产税规定（2）房产税纳税检查问题A、自用房部分B、房屋出租部分2、房地产开发企业土地使用税相关政策与筹划（一）相关政策A、房地产开发企业建造商品房