戴德梁行精品-上海时代锦溪项目定位报告，ppt格式

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1、呈致：昆山时代房地产开发有限公司时代锦溪项目定位报告戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司2006年5月前言本次报告涵盖了此前为本案进行的多次阶段性回报的内容，并针对上次汇报后贵司给予的反馈，对项目的具体定位做了更准确的修正。在具体的定位基础上，我行对项目的概念规划、外立面、平面布局也给出了进一步的建议。分析方法项目定位以中高端物业为主的混合型精品度假项目产品定位概念规划立面、平面建议设备配置建议会所功能建议酒店公寓管理建议客户定位客户结构分析客户需求分析客户通路建议价格定位价格定位考量因素在价格上体现与周边楼盘的错位竞争营销推广建议度假生活方式营销会所功

2、能、用材、管理的宣传全球范围内的湖景豪宅拍卖内部客户网络营销BTO的开发方式的营销附录企业会所调查研究老年公寓调查研究酒店式公寓分析宏观市场分析利：别墅用地停批、度假物业消费比例增大弊：控制高端物业土地供应、利用贷款及税收杠杆调节消费结构市场调查板块：淀山湖、阳澄湖、上海板块关注点：价格、供应、市场关注点客户问卷调查调查高端市场客户的度假物业的接受程度、消费习惯等具体要求地块分析未来交通非常便捷，但地块本身相比周边个案没有很大优势国外度假物业及上海现状研究通过对国外度假物业研究表明，本区域、本地块具备打造度假物业的规律性条件宏观市场分析全国房地产市场综述

3、全国与上海GDP同比增幅上海固定资产投资同比增幅上海2005年别墅市场综述未来宏观调控方向分析总结宏观市场分析全国房地产市场综述投资建设方面：2005年全国房地产开发完成投资15759.3亿元，同比增长19.8%，比2004年的28.1%下降了8.3个百分点供应方面：住房结构开始调整：小面积住宅比例增加，经济适用房比例增大需求方面：需求仍然存在，持币观望现象很普遍，市场成交量在宏观调控后的2005年5-7月有明显的下降，下降幅度超过30%，从8月开始，需求开始逐步放量、成交量逐渐趋稳，从全国范围来看，成交量比2004年下降3.16％价格方面：全国范围来看

4、，商品房价格涨幅趋缓；上海房价下降较为明显，2005年底相比2004年底下降比例约在10%左右土地供应方面：土地供应结构进行调整，增加经济适用房用地供应量全国与上海GDP同比增幅全国的GDP增幅一直保持在9%以上，说明全国经济一直处于高位运行状态。上海的GDP受影响较大，但在第三季度已经有了一定幅度的回升，政策的影响力在被慢慢地消化。宏观市场分析上海固定资产投资同比增幅2005年3月后，全社会固定资产投资同比增幅快速下滑，其中比较主要的原因是房地产开发投资量的急速减少2005年8月开始，固定资产投资有了较大程度的回升，并在经历震荡调整后逐渐回复到宏观调控

5、前的水平宏观市场分析2005年宏观调控对别墅市场的销售构成了一定的影响，主要体现在销售速度方面，6-8月全市别墅月成交套数只有宏观调控之前的30-40%，从9月开始，销售情况有一定程度的提升，成交量恢复到调控前的50-60%。从销售价格来看，除资金压力较大的个别楼盘（如恒联名人世家、蓝山等）外，一般楼盘的价格基本维持在调控前的水平，而销售情况较好的别墅价格比调控前还有一定幅度的上浮（如维诗凯亚）联排别墅销售情况好于独立别墅，很多原本选择在市中心购置公寓的客户把目光转向了市郊的联排别墅，有特色的联排别墅的大量上市也是2005年别墅市场的一大信号自住客户方面

6、，高端客户依然看好西郊及浦东板块，中高端客户选择范围较广，在徐泾、赵巷、闵行、浦东、南汇均有。中低端客户主要考虑松江闵行板块。投资比例明显下降，目前购房的投资客基本以长线投资为主，且未来可能转为自用。目前别墅投资集中区域为金桥碧云、花木以及华漕板块，均为外籍人士认同度很高的区域宏观市场分析上海2005年别墅市场综述宏观市场分析未来宏观调控方向继续调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，继续控制别墅类土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅以及商业营业用房等非普通住宅用地的供应抑制短期投资性购房需求加强房地产市场综合监管，规范房地产市场秩序控制房地产投资规

7、模，利用贷款的杠杆作用控制房价上涨过快调整住房消费税收政策，利用税收杠杆调整住房消费结构研究发展节能省地型住宅，推动节能型社会的建设宏观市场分析分析总结宏观调控客户需求房地产发展方向宏观调控尚未结束，未来的宏观调控目的依然是提倡居住型住房消费，高端物业消费与投资的门槛都将提高从土地供应角度调整物业供应结构运用税收和贷款的杠杆调整物业消费结构推动节能省地型物业的研发和建设区域成熟的板块依然受到关注，而发展中的板块中的物业往往只有概念的炒作，缺乏有力的销售支撑物业发展更趋多元化，度假休闲的物业类型将受到更多关注未来房地产行业的竞争更加集中于产品本身房地产消费

8、趋于理性，投资型购房行为减少置业目的与置业种类多元化，消费者接受引导型置业消费国