戴德梁行上海船厂国际滨江花园项目定位报告ppt课件.ppt

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1、上海船厂地块项目总体定位报告17May2004市场环境分析未来市场结构预测本案概况服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位项目总体形象、功能等住宅定位酒店定位写字楼定位商铺定位高档住宅定位服务式公寓定位环境配套定位国外类似物业分析、比较项目开发总定位分析框架-上海船厂地块项目总体定位本案概况本案规划方案项目规模大业态丰富用地面积：约43公顷总建筑面积：约85万平方米，沿江带长约

2、为1000米。拟开发物业：住宅、酒店、酒店式公寓、办公楼、商业。地理位置优越濒临黄浦江西靠浦东南路，北临黄浦江，与北外滩隔江相望，东面是东方路，南侧是主交通干道—浦东大道。项目概况：相对于浦江两岸开发的项目，本案自拥独有的优势船厂俯瞰动迁成本较高，应充份发其长达1000米的沿江优势及其经济效益13船厂现状项目概况–地块现状2沿江船台延安东路隧道大连路隧道复兴东路隧道浦东南路至卢湾、徐家汇杨浦大桥南浦大桥至虹口世纪大道至虹桥机场、人民广场地铁二号线明珠二号线本案东方路张扬路浦东大道境内交通（车行）境内交通（人行）过境交通（车行）

3、过境交通（人行）1、新鸿基地产已落实投资港币８０亿元，在上海陆家嘴金融贸易区发展一项大型地标性物业，将包括豪华酒店、顶级写字楼、服务式住宅及购物商场。整个项目将于２０１１年底前分期完成。2、上海环球金融中心总体量达到377300平方米，预计于2007年建成，将与本项目直接争夺写字楼目标客户。机会优势1、船厂地块紧邻小陆家嘴成熟金融区，并与规划中的北外滩高档休闲区隔江呼应，有着得天独厚的地段优势2、本项目地块面积较大能够进行完善配套的综合项目开发，是目前规划中唯一一个滨江商务区。3、R4、M6线以及项目商务定位中的渡船将进一步增强本

4、区域的通达性。4、作为临江物业，拥有良好的水景条件。劣势机会威胁1、随着北外滩地区的建设，本项目的景观优势将得到进一步提升。2、大量外资、外地企业进沪发展产生了对写字楼的新生需求。3、对办公环境要求高的广告、设计、文化类公司及外资办事处将在未来几年大量增加，这将使本项目的优势得以发挥。1、本项目所在区域相对小陆家嘴而言不具中心优势。2、本项目建成时间晚于其主要竞争对手。项目SWOT分析市场环境分析从统计数据看出，陆家嘴区域写字楼未来供应量将比较大。市场环境分析-市场供需预测甲级写字楼根据我行预测，陆家嘴区域写字楼未来租金将有一定下

5、浮。市场环境分析-市场供需预测甲级写字楼陆家嘴商务楼供应、吸纳及空置率写字楼体量建议根据我行对陆家嘴区域的供需判断，若使陆家嘴区域的空置率及租金保持在合理的区间范围，本项目的写字楼体量宜在25－35万平方米之间。注：此建议从市场角度出发，具体配比我行将通过案例研究、财务分析等再行确定。根据我行预测，上海市高档住宅供给在2010年前将继续稳步增长。预计上海高档住宅的价格将平稳上扬，但价格增幅逐年回落。市场环境分析-市场供需预测高档住宅(>15000元/平方米)未来需求预测随着上海经济的快速发展和国际地位的提高，高档住宅的未来需求也将

6、逐年增长。高档住宅供给量在全部住宅市场中所占比例极低，高档住宅的市场消化速度较快，市场吸纳量接近100％。单位：万平方米单位：万平方米未来供给预测市场环境分析-市场供需预测未来需求分析境外游客稳步增长自1990年以来，来沪旅游的境外人数快速增长，1995年为136.79万人次，2001年超过200万人次，2002年达到272.5万人次，比上年增长36%，2003年由于受到“非典”影响，但仍达到211.6万人次。据上海市旅游事业管理局的统计资料显示，入住高星级酒店的国际商务客中，60%以上是来参加国际会议和展览的。上海已经成为外资企

7、业在中国投资的热土，另外，世博会申办成功，将极大地促动上海会展业及旅游业的发展。供需预测根据未来供应量的预测及上海的海外游客入境人次、会展业发展等影响因素，我行预测五星级酒店未来供求如左：未来五年内每年会有两至三个新增五星级酒店，预计市场会有一定的竞争压力，因此，预计客房出租率会略有下调。但是，在潜在需求保持稳步上升的情况下，未来五年的客房出租率预计基本能保持在70%以上的理想水平，整个市场不会有太大的波动。未来五年内，整个市场的供应量和需求量基本保持在平行向上增长的态势。其中，市场供应量的平均增长率为8.36%，略高于潜在需求量

8、8.08%的增长。随着上海外籍人口的不断增加，服务式公寓的需求量逐年增长。单位：万平方米市场环境分析-市场供需预测服务式公寓区域间的租金差异十分明显，成熟商圈的租金水平是其它地区的2至3倍。陆家嘴目前的平均租金水平在170元/平方米/月左右，和南京