惠州市御景华城2、3期前期策划思路

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1、惠州市御景华城2、3期前期策划思路深圳华兰德市场策略2006.1.22报告指导思路市场分析项目研究项目定位和营销策略项目发展建议目　录市场概述产品分析项目定位客户分析整体营销思路项目发展建议市场概述——惠州房地产市场惠州市的房地产投资额成稳步增长；房地产投资额的年增长比例成波浪行上升趋势市场概述——惠州房地产市场惠州市居民年购房面积逐步增加,居民购房量逐年递增；2004年在2003年的基础上保持平稳增长，2005年上半年的全市商品房销售面积已经达到57.09万平方米，市场整体需求量放大，房地产市场发展空间大。市场概述——惠州房地产市场竣工面积和

2、销售面积呈稳步增长态势；2004年销售面积的增长幅度已经超过了竣工面积的增长幅度；存量面积不断减小，市场需求逐步扩大。市场概述——惠州房地产市场销售均价呈波浪性增长；2003-2004年在市场供应量平稳化的情况下回落，有利于存量消化；2005年由于投资型小户型和豪宅供应量的增加，价格呈现大幅度上升。市场概述——陈江概述2004年，全镇实现地区生产总值（GDP）26.43亿元；农业总产值2.61亿元，工业总产值90.47亿元，第三产业增加值4.93亿元；财税总收入2.23亿元；农民人均纯收入5958元。全镇共有各类型工厂企业460多家，在厂工人超过

3、8万人；建成工业区10个，厂房建筑面积达360万平方米。2004年，全镇电子产业实现产值67.5亿元，在全镇工业总产值中的比例达到75％；灯饰产业实现产值11.78亿元，占全镇工业总产值的13％。全镇有个体工商户达到2009家，民营企业113家，金融机构5个，2004年全镇银行总存款余额达11.9亿元，实现第三产业增加值4.93亿。2004年，全镇实现农业总产值2.61亿元，粮经比例18：82。全镇共有“三高”农业基地46个，其中有2个全国无公害农产品认证企业，3个市、区级农业龙头企业，并创建有鸵鸟、杨梅、梅花鹿等特色农业品牌。市场概述——陈江前

4、景根据专家评审的惠州商业网点规划，陈江将定位为市级商业副中心，是惠州市西南部商业最繁华地段，构建以现代商贸、批发、零售为主体的商业圈，消费对象是居民和流动顾客。范围大概是惠深路、惠樟路、惠潼路交会的商圈范围，占地面积10－15公顷，商业营业面积约15万－20万平方米。服务人群将近40万。市场概述——陈江房地产市场陈江镇房地产市场在惠州房地产市场整体升温的带动下，逐步开始进入成长阶段，随着陈江镇经济实力的不断增强，投资环境日益改善，居民可支配收入随之增加，大大刺激了陈江镇房地产市场的需求。2005年，在御景华城的带动下，陈江镇出现了首个真正意义上的

5、商品住宅，居民将会在快速的城市化步伐里意识到生活环境的改善带来的乐趣，因此在不久的未来，在居民生活方式上陈江镇将会逐渐拉近与惠城区的距离，推动了陈江镇的房地产市场发展。另一个角度，目前陈江镇房地产市场在需求上有明显的区域性特征，主力客户仍然以本地收入较高的客户为主，狭窄的客户层面在一定程度上也会限制本地房地产市场的发展，所以只有多元化的产品组合才能更好的适应市场的客观需求。目　录市场概述产品分析项目定位客户分析整体营销思路项目发展建议项目分析——经济指标御景华城2期用地面积：29996.02㎡建筑面积：97918.6㎡其中：住宅77546.6㎡商

6、业9571.1㎡容积率：2.96覆盖率：27%绿化率：38%规模：11栋总户数：680户车位：286项目分析——经济指标御景华城3期用地面积：5832.93㎡建筑面积：12203.71㎡其中：住宅10644.01㎡商业1559.7㎡容积率：2.09覆盖率：37%总户数：232户项目分析——户型配比2期3期整体户型数量比例数量比例合计比例一房8838%889.6%一房一厅4017%404.4%两房一厅3917%394.4%两房两厅14421.2%6528%20922.9%三房两厅41160.4%41145.1%四房两厅9213.5%9210%复式3

7、34.9%333.6%合计680100%232100%912100%项目分析——户型配比主力户型为三房两厅，符合市场需求；复式比例过高，存在一定销售风险；两房比例偏小，建议降低复式住宅和三房比例，两房比例可提升至30%左右。项目分析——SWOT分析优势（Strength）1、盘踞陈江核心地带，具有优越的地理位置；2、规模较大，目前在本地属于第一大盘；3、产品具有很高的规划及设计水平，具备高品质生活社区的条件；4、临近交通主干道，旺中取静，宜住宜商；5、临近金茂商业广场，具有很高的标识性。劣势（Weakness）1、项目周边配套不完善，难以与城区的

8、产品竞争，性价比略低；2、周边景观环境较差，没有良好的外部条件；3、尚未能形成规模效应，目前难以显现高尚生活区的特点；4、户型面积偏大，