德思勤湖北武汉三金鑫城国际价值思考

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1、三金·鑫城国际价值思考一、市场回顾（从2002年说起……）2002年年底，南京三金房地产公司以4.805亿天价拿得新华西路编号为P2002（027）地块，其楼面地价为1200元每平方米，创下了当年地价新高。这块地总建筑面积40余万平方米，这是迄今为止，新华区域所推出的最大一宗土地。从此，奠定了新华路王者地位。也开始了新华片区在武汉版图上的一段传奇发展历程。2006起，大型住区总汇代表项目：鑫城国际、美林公馆2005-2006，精品楼盘聚集代表项目：北湖假日、西北湖凤凰城、两湖总督2002-2004，高档物业先锋代表项目：世纪华庭、福星城市花园、万豪国际新华路的发展分3个历史时期，由南向北依次成

2、为开发热点，新华路整体规划价值凸显。新华西路成为今后的地产焦点。这里是武汉市最早发展起来的高档居住区之一。回归中心城区的热潮最先由这里开始策源。新华路发展地产新秀-新华西新华时代日月华庭美林公馆浅水湾金利明珠花园新华西目前聚集大量在开发项目，加05年开发的一些项目，总量约100万方。而当年引起最大关注的最大项目，一直迟迟未露面，但却留给这个片区最大的期待。国际鑫城二、市场分析（2006年，烽火连天……）1、宏观市场分析宏观政策2005-3中央政府工作报告指出整顿房地产市场次序，治理房价过快增长的势头2005-3国务院颁布《关于切实稳定住房价格的通知》2005-4国务院办公厅规定：国家级开发区禁

3、建商品房2005-4国务院出台《进一步加强房地产市场的宏观调控》2005-4国务院办公厅发布《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平若干意见的通知》2005-4国土资源部开始将《2005年国土资源利用计划》下达各地2005-5建设部、发改委七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》2005-5建设部发布了进一步加强稳定住房价格的通知2005-5财政部、国家税务局联合下发《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》2006-56项措施稳定房价，包括金融，住房供应结构调整等措施2006-7六部委限制外资条例正式出台税收政策2005-3中国人民银行对二次置业者提高住房首付，对三次置业者提高贷

4、款利率2005-3房地产新的征税制度确定，首选地级城市试点2005-3央行调整房地产贷款利率及首付比例2006-1征收房产交易个人所得税2006-4央行再次提高房地产贷款利率2006-7央行再次提高房地产贷款利率地区政策2005-3武汉公积金贷款相关政策调整2005-6武汉市公布“普通住宅”标准2005-6武汉市采取四大措施，调控土地供应，控制房价过快上涨2005-6武汉市开发办和市物价局通知，商品房销售需实行明码标价原则2005-6武汉市发布商品房广告“五不准”通知2006-2武汉市二手房交易契税提高一倍各项政策出台促进房地产市场供应结构调整以及购房/投资逐渐趋向理性化武汉市房地产发展状况市

5、场整体发展平稳/部分指标增幅回落宏观调控作用将逐步显现，市场整体发展平稳，市场钢性需求依然存在。宏观市场总体特点2、汉口区域市场分析重点区域代表性项目分布图中心区内的中高端项目（已推或即将推出部分）总供应量在200万左右，均价多在5000以上，高端市场竞争激烈。本项目时代豪苑22万㎡￥7300（住宅）外滩棕榈泉4.5万㎡￥6810华清园13.6万㎡￥5480瑞安天地150万㎡新世界中心27.6万㎡￥6000融科天城45万㎡预计￥5500以上西北湖凤凰城10万㎡￥5200两湖总都5.55万㎡￥6500复合型物业的开发价值大于单一物业开发；中高端项目主要集中在沿江片、中心商业片及新华路片；中心区价

6、值倍受关注，大量高档项目面临激烈竞争。汉口区域市场结论3、新华西市场分析在售项目待售项目待开发项目区域市场分析鑫城国际40万㎡创意SOHO2.23万㎡新华豪庭3.36万㎡两湖总都5.55万㎡西北湖凤凰城10万㎡北湖假日4.6万㎡日月华庭8.3万㎡浅水湾4.47万㎡万全城美林公馆30万㎡伟业大厦新华时代9.73万㎡江花实业总公司3万㎡金利明珠花园4.34万㎡昌盛项目19.8万㎡长安丽都三、项目要点分析（现在，我们披甲归来……）核心问题：如何在未来非常有潜力，但现在尚未成熟的区域打造成功的综合项目？1、经典项目回顾经典项目介绍水岸星城华润凤凰城武汉住宅项目华润中心深圳商业项目综合项目实例--华润中

7、心占地面积8万平米，总建筑面积55万平米，总投资40亿港币。分二期开发；一期总建筑面积23万平米，2004年12月完工。一期包含写字楼（华润大厦）及商业（万象城）。二期规划中，以五星级酒店、酒店公寓、商业步行街组成。华润中心华润大厦万象城华润中心二期华润中心深圳唯一的都市综合体18.8万平米深圳商业航母不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式四大领航国际品牌主力店法国（Réel）体验时尚生活百货公司