德思勤_理论_关于旧城改造的思考和实践

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1、关于旧城改造的思考和实践德思勤置业一、旧城改造是城市升级的必要过程二、旧城改造催生都市综合体三、德思勤：旧城改造的实践四、旧城改造项目的资产运营建议目录一、旧城改造是城市升级的必要过程城市化进程扩大城市规模在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，即多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72％，英国87％，联邦德国79％，荷兰86％，加拿大77％，澳大利亚83％。1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有

2、1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿达到10亿左右。城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。城市升级要求旧城改造深圳经过26年的飞速发展,其经济水准无论从质还是从量上,都已经位居国内城市发展水平的前列。随着国际化城市定位的确立，深港双城的深入演绎，深圳的城市发展开始迈入一个全新的阶段。深圳已经不是一个单纯的窗口城市、试验城市或是创业城市。青岛、深圳、大连、苏州和宁波等城市的综合经济实力已经超过直辖市标准，据闻该五城市正在向中央政府申请升级为

3、直辖市。深圳目前已经成为1700万人口的特大型城市，城市发展要求对旧城或城中村提出城区更新的要求。随着城市经济的发展，为适应已批准的城市详细规划的需求，实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。旧城改造定义旧城改造分类中心区改造旧城居住区改造历史文化保护区改造旧城商业区重建与改造城中村改造旅游度假区改造旧工业区改造港口、码头改造旧城改造旧城改造研究思路旧城改造要解决的问题旧城改造研究体系为什么要改造改造原因为什么能改

4、造改造条件改造成什么改造目标谁来改造改造主体如何改造改造模式如何判断改造是否成功改造评价改造会造成什么影响改造影响改造原因旧城改造根本原因土地资源短缺优化土地存量土地资源浪费旧城改造城市更新旧城改造实质：如何合理利用已开发土地城中村存在的主要特征景观特征流动人口集中，人口职业构成复杂；居民文化程度不高，缺乏现代意识；治安混乱，社会问题严重。经济特征社会特征许多学者认为城中村的景观特征就是”脏、乱、差“。具体来说就是建筑密度高、层数低，建筑结构以砖混结构为主，基础设施不完善。归纳起来有以下几点：（1）集体

5、经济实力强大；（2）第三产业发达，以房屋租凭为主要经济模式。旧城改造目标旧城改造目标改造目标集约利用城市土地，提高土地利用效益城市结构合理，产业布局得当完善城市功能，成熟城市配套提升城市形象，完成城市升级城中村改造目标完善城中村的法治和管理体系，使城中村人口管理、经济活动及全面的社会管理纳入城市规范化体系。基于市场的原则，积极稳妥地推进城中村产业升级，引导城中村经济可持续发展并与城市经济活动全面、有效对接。坚持包容和求实的态度，妥善发掘与保护城中村有价值的历史与本土文化，使其成为城市文化经营和旅游产业的

6、组成部分。综合发展社会目标产业目标文化目标城中村改造目标改善城中村的发展环境，使城中村成为与整个城市协调、互动发展的城市地区。旧城改造主体旧城改造主体确定改造主体如何参与确定改造主体的责权利确定改造主体政府开发商责任股份公司利益权利旧城改造模式旧城改造模式改造主体改造方式补偿方式安置方式股份公司政府开发商综合整治整体拆建异地重建局部拆建保护货币补偿产权调换就地安置异地安置旧城改造模式具体内容改造模式说明改造主体确定改造主体的职责、权利、义务改造方式确定改造的方式及改造周期补偿方式确定拆赔比安置方式解决原

7、住民的安置问题旧城改造模式分类自发式改造以原住民或股份公司为改造主体的改造模式，原住民自筹资金，按自身意愿进行改造，政府给予一定的支持，原住民或股份公司可以结合自身状况来决定是否引入开发商。如：深圳渔民村模式。政府式改造以政府为改造主体的改造模式，政府统一规划，市场化运作，根据项目自身状况来决定是否引入开发商。如：深圳中心区模式。市场式改造以开发商为改造主体的改造模式，开发商自筹资金，按有关规定先对所有被拆迁业主进行补偿安置，所开发的商品房进入市场竞争经营。如：深圳渔农村模式。案例上海新天地项目名称上海

8、新天地改造项目地理位置上海市中心卢湾区，毗邻淮海中路、地铁站开发商香港瑞安集团开发时间上海新天地：1999年初——2001年中总占地面积52万平方米总建筑面积160万平方米上海新天地占地面积3万平方米上海新天地建筑面积6万平方米项目本身价值售卖值：2500美元/平方米；目前值：4000-5000美元/平方米周边物业价值开发前：8000-10000元/平方米；开发后：20000元/平方米；翠湖天地售价高达17000-25000元/平方米功能分