徐州新城区1号地块营销策略方案

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1、前期沟通：一期推售（1A及1B地块，位于项目中部）物业类型（叠加复式、多层、小高层、高层物业）快速入市（预计09年5月左右推售）理想回报（徐州高端物业）本报告解决的问题：金石对市场和客户的理解本项目的营销策略金石操作优势附：项目视觉表现目录壹/把脉·市场贰/解码·项目叁/洞见·策略肆/金石·优势伍/视觉·表现壹/把脉·市场1、宏观市场宏观背景1：中国房地产市场由蓝渐红三级变奏20002004第一阶段2000年以前房改推进，市场发育第二阶段2000～2004年政策扶持，市场发展第三阶段2005年至今新政迭出，市场调整结论：未来市场竞争的格局将有“大市场”阶段向“专卖店”时代转化，这也更有

2、帮于象恒基这样的有品牌、有实力的开发商展现实力。徐州新城区将是一座充满活力的现代化生态城市；成为具有徐州都市圈特点、具备强大市场；将是徐州市新的“门户”和“窗口”；徐州市对外联系的口岸，主要城市组团。宏观背景2：徐州城市发展双核心格局明朗结论：城市空间放大与城市框架的拉开，赋予了新城区历史性的发展机遇。作为主城人口重要的疏散方向，新城区的城市建设标志着徐州未来魅力生活的新的开始。板块2007年成交面积(万平方米)2007年成交宗数(宗)一季度二季度三季度四季度合计一季度二季度三季度四季度合计东区46.0716.8644.7157.51165.15328114南区0.7505.1728.

3、2734.1910113西区3.660003.6610001北区22.36004.8927.2520024中心区01.543.878.0113.4202226新城区0043.87169.37213.2400639合计72.8418.497.62268.05456.917417735宏观数据1：2007徐州城市土地供应新城区位居首位结论：未来本项目的竞争主要集中在东区与新城区同类型物业之间展开。宏观数据2：价格涨幅回落购房趋于理性月份徐州市价格指数新建住房价格指数90平方米住房价格指数二手住房价格指数同比环比同比环比环比同比环比1月108.199.3110.498.998.7102.79

4、9.82月107.2100.1109.5100.1--102.299.93月106.6100.4108.6100.4100102.3100.54月105.2100.4106.6100.5100.1101.7100.25月104100.2104.9100.2100101.7100.46月103.3100.2104.1100.2100101.1100.27月102.5100.1103100100100.9100.28月102.1100.1102.410099.9100.61002008年1－8月份徐州价格指数新建住房价格指数环比涨幅较小，房价比较稳定，由于市场观望，加上下半年全市供应量持续增

5、加，预计全市月度价格涨幅波动仍然低于0.5个百分点。宏观数据3：市场主流回归功能实用型住宅片区老城区新城区九里片区金山桥片区坝山片区翟山片区城东片区云龙湖片区90平方米以下套型结构比例45%40%62%62%62%60%70%10%目前90平方米住宅成为市场供应的主力，其套数比例占到市场总供应量的70％。90平方米以上商品住宅的年度供应量达到124.5万方，总套数约6000套，其中120－150平方米住宅约2000套左右，别墅（包括叠加别墅）相关产品约1000套左右；新城区90平方米以下户型占40%，新城区将主要以大户型竞争为主。结论：2008年，徐州市计划有230万平米商品房上市，目前

6、的市场状况表明，受新政以及经济因素影响，成交开始出现下滑态势。宏观数据4：2007徐州住宅销售势头旺盛，2008年成交下滑态势明显宏观数据5：2008上半年徐州市场销售“虚假”回升市场整体萎靡明显结论：2008年上半年的短暂回升迹象，是由于统计方法变更，周围6县市数据纳入信息网造成的，目前的市场低迷更说明整体市场的持续萎靡不是一个短期的状态。宏观市场-总结2007下半年新政之后，投资客群整体退潮，观望气氛日渐浓郁，市场销售气氛严重匮乏，消费预期短期难以修复。2008年之前市场的火爆，推动了徐州住宅市场房价和地价的同步飙升，为后续市场的健康发展埋下隐患。高位的价格、巨量的供应、观望气氛深

7、厚，宏观经济政策层面的客观影响，房地产市场进入中期盘整不可避免。壹/把脉·市场2、区域规划徐州新城区的开发背景新城规划背景：江苏省委、省政府提出的“三圈、五轴、四个特大城市”的发展战略；解决徐州市由“单核心、摊大饼”式的发展模式；满足未来建设300万人口的特大城市的发展需求；目前老城区已没有发展空间的情况下，发展新的城市中心。徐州新城的功能定位新城区功能定位：徐州市商务政务创新区规划建设步骤：2004年建设基础，2005年拉开建设框