郑州市乐町墅项目全案营销策划

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1、.乐町墅项目全案营销策划目录第一章项目市场分析第二章项目本体分析第三章项目竞争分析第四章项目核心价值卖点提炼第五章项目定位分析第六章项目推广策略第七章项目整合推广第一章郑州市场背景分析城市宏观市场分析城市房地产市场特征总结区域背景及区域发展市场部——XXXX报告

2、42009年以前，郑州市GDP增长率保持在20%以上，远高于全国10%的水平，2009年受整体大环境影响，增长率下跌为9.9%，但仍高于全国9.1%的水平。经济的快速发展，将推动房地产市场快速发展。城市宏观经济：郑州市宏观经济持续稳步运行，经济总量处于省会城市中上水平。郑州市2009年GDP为3

3、300.4亿元，和周边省会城市相比，处于中上水平。城市宏观背景分析——城市宏观经济市场部——XXXX报告

4、城市产业结构：郑州市以第二产业为主导，产业结构无明显调整。近年来郑州市产业结构变化不太明显。第一产业比重缓慢下降；2005-2008年，第二产业缓慢上升；09年出现逆转，开始略微下降。2005-2008年，第三产业缓慢下降；09年出现逆转，开始略微上升。城市宏观背景分析——产业结构分析近2009年，郑州市二产总值达到1801.6亿元，对GDP的贡献达到54.6%，三产对GDP的贡献为43.2%。市场部——XXXX报告

5、房地产投资：郑州市房地产投资高歌

6、猛进，行业投资率约20%的持续年增长。郑州市房地产投资额/GDP属于正常水平，房地产投资水平与整体经济发展水平相一致。郑州市房地产投资额/固定资产投资比率的指标看，房地产投资结构处在合理区间，并且仍一定上升空间。近几年郑州市房地产开发投资一直在高速增长，2009年受08年金融危机后遗症以及国家宏观调控政策的影响，增幅回落，但仍处于高位。城市房地产特征——城市房地产投资7尽管郑州的房地产投资增幅高位运行，但市场存在相当的需求与之匹配，从2009年至2010年10月份，市场一直处于“供不应求”态势。04年发展至今，市场基本处于供求平衡状态。房地产供求：郑州近

7、几年商品房销售面积与推出面积比在70%——108%，总体处于供求平衡状态。年均去化量约为791万平米。城市房地产特征——房地产供求

8、尽管郑州的房地产投资增幅高位运行，但市场存在相当的需求与之匹配，从2009年至2010年10月份，市场一直处于“供不应求”态势。04年发展至今，市场基本处于供求平衡状态。房地产供求：郑州近几年商品房销售面积与推出面积比在70%——108%，总体处于供求平衡状态。年均去化量约为791万平米。城市房地产特征——房地产供求郑州市商品房均价以年均509元/平米的幅度逐年上涨，保守估计，2011年房价能达到6400元/平米。房地产价格

9、：郑州商品房均价以年均16.8%的增长率逐年上涨，保守估计2011年房价达到6400元/平米。房价收入比较低，房价有较大上升空间。城市房地产特征——房地产价格郑州市房价收入比范围在3.5-4.1之间，远低于合理范围4-6，说明郑州房价仍有较大的上升空间。中原区是市委、市政府所在地，是郑州市的主要工业区。有白鸽集团、郑缆集团、嵩岳集团等国有大中型企业70余家，乡镇企业5000余家，磨料磨具、机械制造、纺织印染、电线电缆等行业在省内举足轻重。区域宏观背景分析——城市概况区域概况：中原区位于市区西部，是郑州市主要工业区。中原区中原区位于市区西部，是最早的建成区

10、之一，素有“郑州西大门”之称。辖区面积97.1平方公里。11区域宏观背景分析——宏观经济宏观经济：中原区经济08年开始迅速腾飞，并以年均14.1%的增长率稳步上升。中原区经济腾飞从2008年开始，2009年以14.1%的增长率稳步上升，高于全市9.9%的增长率水平。中原区2009年经济总量为211.5亿元，处于郑州市各区域的中上水平。根据世界银行报告研究，GDP增长率大于8%时，相应区域房地产处于高速发展期。12房地产投资：中原区大规模房地产投资从08年开始，房地产投资水平过快于区域经济发展水平。中原区房地产投资额/GDP比例异常偏高，房地产投资过于激进

11、，投资水平已远快于经济发展水平。中原区房地产投资额/固定资产投资比率的指标看，07年以来房地产投资结构处在合理区间，但建议适度投资。中原区大规模的房地产开发投资从08年开始，09年达到56.8亿元，对区域GDP的贡献率高达78.2%。区域房地产市场——房地产投资13房地产供求：2010年前10月份，中原区住宅市场需求火热，销供比达1.3：1，区域月均去化量为15.2万平米中原区06-09年商品房年均去化量为76.8万平米。商品房销售均价09年突破4156元/平米。中原区2010年1-10月份住宅市场总体表现为“供不应求”，态势1-10月份累计销供比为1.

12、3：1，住宅市场需求火热。区域房地产市场——房地产供求房地产供求：2010年前1