住宅项目的营销策划全案

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1、如何做好房地产住宅项目的营销策划全案作为房地产从业人员必须了解一个项目是如何操盘起来的，全程营销策划包括那儿大部分，具体做那些内容。这就要根据市场需求，顾客的需要，精确的市场定位，科学的房地产管理体系来完成，明确自己操盘的产品在市场上是什么?怎样做的？为什么这样做?与同类产品的差异化特色是什么？等等,这是形成一个房地产住宅项0的营销策划全案的前提基础。建设项目的全程策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大部分：1,项目投资（代理）可行性研究；2,项目规划设计策划；3,项目质量工期

2、策划；4,项目形象策划；5,项目推广策划；6,项目销售管理与执行；7,项目客服策划。第一部分：项目投资（代理）可行性研究项目投资（代理）可行性研究是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对目前的经济环境、当地房地产市场的供求状况、当地同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和

3、投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。项目投资（代理）可行性研究具体内容如下一、项目用地周边环境分析1.项目土地性质调查•地理位置•地质地貌状况•土地面积及其红线图•七通一平现状。2.项目用地周边环境调查•地块周边的建筑物•绿化景观•自然景观•历史人文景观•环境污染状况。3.地块交通条件调查•地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划•项目对外水、陆、空交通状况•地块周边市政道路进入项冃地块的直入交通网现状。4.周边市政配套设施调查•购物场所•文化教育•医疗卫生•金融服务•邮政服务•娱乐、餐饮、运动•生活服务•游

4、乐休憩设施•周边可能存在的对项目不利的干扰因素•历史人文区位影响。二、区域市场现状及其趋势1.宏观经济运行情况2.当地房地产市场概况及政府相关的政策法规3.当地房地产市场总体供求现状4.当地商品住宅市场板块的化分及其差异5.当地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6.当地商品住宅客户构成及购买实态分析三、土地SWOT分析1.项13地块的优势2.项目地块的劣势3.项冃地块的机会点4.项目地块的威胁及困难点1.类比竞争楼盘调研2.项目定位：a市场定位（区域定位、主力客户群定位）b功能定位c建筑风格定位五、项目类比可实现价值分析a选择可类比项目b确定该类

5、楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重C分析可类比项目价值实现的要素的对比值d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价1,类比土地价值决定因素a类比土地价值：地段资源差异※市政交通及直入交通的便利性的差异※项目周边环境的差异，包括——周边自然和绿化景观的差异——教育、人文景观的差异——各种污染程度的差异——周边社区素质的差异※周边市政配套便利性的差异b项目可提升价值判断※建筑风格和立面的设计、材质※单体户型设计※建筑空间布局和环艺设计※小区配套和物业管理※形象包装和营销策划※发展商品牌和实

6、力c价值实现的经济因素※经济因素※政策因素1,项目可实现价值分析•类比楼盘分析与评价•项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析b项目类比价值计算六、项目定价模拟1.均价的确定2.项目中具体单位的定价模拟七、项目投入产出分析1.项目经济技术指标模拟•项目总体经济技术指标•首期经济技术指标2.项目受期成本模拟3.项目收益部分模拟•销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表•利润模拟及说明a模拟说明b利润模拟表•敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响b销售价格变动时对利润的影响八、投资风险分析及其规避方式提示1.项目风险性评价•价值提升及其实现的风

7、险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项0的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功2.资金运用的风险性•减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本•对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼1.经济政策风险•国际国内宏观经济形势的变化•国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设九、开发节奏建议1.影响项目开发节奏的棊本因素•政策法规因素•地块状况因素•发展商操作水平因索•自己投放量及资金回收要求•销售策略、销售政策及价格控制因素场供求因素•上市时间要求2.项目开发节奏及

8、结果预测•项目开发步骤•项目投入产出评估•结第二部分项目规划设计策划通过完整科学的投资可行性分析研究，可以明确市场定位，从而进入产品设计