山语林墅策划提报912（压缩版）

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1、目标前言我们的1、使项目产品价值最大化，从而保证开发利润最大化；2、为项目开发建立整合各方资源的最优化解决方案。目录项目解析项目定位开发策略创意表现营销推广策略战略执行保障Directory市场研判我们处于怎么样的一、市场研判市场？洪濑基本概况洪濑镇位于南安市东北部，是一座商贸古镇，是泉州市“小城镇建设示范”镇。全镇面积87平方公里，总人口8.4万人，旅外侨胞6万人，是著名的侨乡。经济实力名列前茅，2011年农人均年收入突破10000元，是福建省百强镇、工业卫星镇、良好的经济基础是房地产发展的基石。洪濑镇18公里22公里洪濑房地产市场概况洪濑镇正规房地产开发起步较晚，近年来洪濑镇以无产权项目唱

2、主角，近三年来仅一个正规商品房销售。房地产开发整体品质差，体量相对较小。但今年以来，出现了3300亩超级大盘，这将在极大程度上改变洪濑房地产市场格局。房地产散兵开发，格局重新调整开发商南安市金荣投资有限公司总建面积73412㎡项目规划项目规划分二期开发，一期由多层、小高层组成，配套菜在售主力户型170㎡、220㎡四房畅销户型两房、三房目标客群周边乡镇、村庄销售现价2200元/㎡销售状态去化95%项目分析□项目位于东溪工业开发区省道307边，交通便捷；□项目无产权；□项目整体品质较低，价格也相对较低，去化缓慢洪濑房地产项目分析－金荣花苑项目品质低，无产权，不对本项目构成竞争开发商明发集团用地面积

3、24005㎡总建面积79811.96㎡容积率3.25绿化率--项目规划项目共规划12栋楼，1号楼为单身公寓户型（50平米左右），2-12号楼涵盖两房（90-110平米）、三房（130-140平米）；每栋楼11-12层为楼中楼户型，约50套。在售主力户型173-246㎡复式畅销户型90-110㎡两房、130-140三房目标客群周边乡镇、村庄销售现价4100元/㎡销售状态去化95%项目分析□位于洪濑镇上，生活配套齐全；□半小时可到泉州、南安市区，2小时到厦门，交通便捷；□没有地下停车场，车位为户外露天车位。项目地处镇中心，配套佳，交通方便，其楼中楼产品将对本项目洋房产品构成一定的竞争。洪濑房地产项

4、目分析－明发商业中心开发商南安市辉达鞋业有限公司用地面积5000㎡总建面积30000㎡容积率5.17绿化率30%项目规划项目规划3栋高层住宅在售主力户型135-148㎡三房畅销户型135-148㎡三房目标客群周边乡镇、村庄销售现价3600元/㎡销售状态去化80%项目分析□辉达国际豪城位于南安市洪濑镇镇政府对面，是洪濑新崛起的商业中心；□距泉州、南安市区20余公里，属泉州市1小时经济圈内；□项目无产权。项目在户型产品及定位上与本项目差异甚远，客群不存在重叠，不对本项目构成竞争。洪濑房地产项目分析－辉达国际豪城开发商南安联丰房地产开发有限公司用地面积15005㎡总建面积63000㎡容积率3.96绿

5、化率16.8%项目规划项目设计为底下一层停车场，地上一层店面和6500平米的大型商场，二层至十九层为板式观景住宅。水岸豪园的外观采用欧式建筑风格，是目前洪濑少有的高档住宅。在售主力户型30㎡一房、87㎡两房、133㎡三房畅销户型87㎡两房、133㎡三房目标客群周边乡镇、村庄销售现价2000元/㎡销售状态去化60%项目分析□位于新南洪路东侧、规划路北侧、南临江滨路，交通便捷；□项目无产权；洪濑房地产项目分析－联丰水岸豪园项目无产权，品质不高，产品及项目定位与本项目差异较大，不对本案构成直接威胁。竞争项目分析-江滨别墅区江滨别墅区位于洪濑东滨路，是由政府统一规划，私人购地自行建设的别墅区，本区域已

6、成为洪濑高端住宅的集中区。别墅区内别墅建筑面积集中在280-400m2左右。主要建筑类型有独栋、双拼、联排等。目前该项目部分别墅对外报价，200万起，但无实际成交案例。但由于各别墅均为自购地，各别墅间缺乏联系，整个别墅区也缺少一个统一的共公空间布局。但洪濑人长期形成的这种居住习惯也将使该项目成为本项目的一个有力竞争。开发商中鸿基用地面积3300亩总建面积330万㎡容积率1.5绿化率≥30%项目规划项目规划涉及别墅600多亩、花园洋房、高层住宅、商业、学校、政府大楼等市政配套目标客群初期以洪濑镇及下辖村为主，后期辐射周边乡镇。工程进度正在先期会所及样板房建设项目分析□一线临江，拥有先天江景优势；

7、□项目东至江滨西路，西至西林大道，南至规划6号路，北至规划1号路，交通便捷；□项目价值还有很大提升空间，未来供应量巨大。项目一期规划用地600亩，为别墅用地，目前项目临时接待中心已先行开放，项目预计在春节前后正式开放现场售楼部。因项目产品户型及案名均未正式确定，且工程进度缓慢，预计开盘时间要到2013年，其大盘规划及高品质将成为项目最大的竞争对手。洪濑房地产项目分析－中鸿基项目项目名称中鸿基项目洪