中粮易筑商铺销售方案

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1、中粮·易筑商铺销售方案2010年9月第一部分：商业解读商业界定商业机会商业的业态规划第二部分：区域分析区域内供给分析区域内人口增长性分析周边业态及租金变化情况第三部分：区域项目分析周边项目调研本项目区位分析本项目动线分析本项目物业价值分析第四部分：本项目营销思考本项目操作思路第五部分：本项目概况楼盘概况商铺概况第六部分：营销方案本项目商业主题定位招商业态排布及招商政策租金及销售价格建议营销执行过程中的三个阶段商铺管理时间节点销售方案二目录商业机会商业界定区域分析项目分析商业解读总体营销思路分析本项目概况营销方案目录商业的业态规划

2、商业类型服务人口辐射距离代表物业形式商业面积商业业态品牌集聚度街坊型1—3万人1—2千米住宅底商3万以下中小型业态本土品牌为主邻里型3—10万人2—5千米集中型物业3—10万主力型业态本土品牌、国内品牌区域型10—40万人5—10千米复合型物业10—40万大卖场或百货公司为主力业态国内为主、部分国际品牌城市型40—100万人10—30千米商业综合体40万以上百货公司、卖场集群国际品牌泛城市型100万人以上城际范围专业市场型商业中心100万以上主力业态集群或专业市场型包括以上所有的商业本项目的商业面积总体量为17705㎡，小区总

3、户数为2117户，按照3人/户计算整个小区整人数大约6351人（目前实际入住人数小于此数目），所以可以界定本项目为街坊型商业，也就是社区型商业。商业解读-商业界定2009年杭州人均年消费性支出约1.8余万元，平均每天消费约50元，现按人均每天消费支出30元计算，加上如果可以吸引到周边项目人口的30%到中粮易筑消费，那么本项目的商业将吸引消费金额超过1.1亿元/年。项目名称规划人口（人）年消费金额（元）中粮易筑635169543450江南摩卡312934262550三江花园360039420000三江新村329436069300绿城

4、西子郁金香岸496554366750总计21339233662050中粮·易筑郁金香岸江南摩卡三江花园三江新村商业解读-商业界定业态数量面积（M2)社区型综合超市12000-4000便利店1100快餐、简餐2800家居生活1300面包房1100银行ATM240干洗店1100药房1100鲜花礼仪1100美容美体1300足浴1300宠物用品1200书店音像1100数码冲印摄影1100幼教培训中心1500棋牌中心1200社区型商业通常业态较为丰富，主要为满足小区业主生活，营业面积一般不是很大。商业解读-常规社区型商业业态规划结论1、本项

5、目属于社区型商业，在招商时需引进业态丰富的社区配套商业来满足不同业主的生活需求。2、本项目在满足社区配套的同时，能够吸引周边的消费，这就决定了商铺未来的升值潜力。区域内人口增长性分析区域内供给分析区域分析项目分析解读商业总体营销思路分析本项目概况营销方案周边业态及租金变化情况楼盘名称商业面积（㎡）物业类型业态规划三江新村9000底商便利店、小卖部，中介公司、煤气公司等三江花园13000底商品牌服装店、中国移动、药店、蛋糕等餐饮、美容美发、花店等江南摩卡13000底商品牌服装店、药店、花点、美容美发店等郁金香岸3000底商超市，银行

6、，美容美发，小吃店，建材店戈雅公寓6000街区便利店、小卖部，中介公司、煤气公司等启航社30000沿街商铺招商中闻兴路沿河路万达路万达北路郁金香岸三江花园江南摩卡万达中路三江路三江新村戈雅公寓水田畈路商铺位置区域分析-区域内供给分析年份人口数（人）入住楼盘备注2006年末24722三江新村、三江花园来源萧山人口统计报告2007年末24849三江新村、三江花园、戈雅公寓2008年末25162三江新村、三江花园、戈雅公寓、郁金香岸2009年末25697三江新村、三江花园、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩卡2010年末26152三江新村、三江

7、花园、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩卡2011年末27200三江新村、三江花园、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩卡根据萧山闻堰人口增长率及周遍新推楼盘入住人口推算2012年末28200三江新村、三江花园、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩卡、中粮24号地块、众安启航社区域分析-区域内人口增长性分析三江花园三江新村戈雅公寓郁金香岸江南摩卡中粮易筑区域分析-区域内人口增长性分析02年由于三江新村的交付首先一些社区配套类商业（饮食、超市等）及阶段性商业的出现（建材店、五金）在周边。起始租金在0.3元/天.随着06年开始三江花园以及07年戈雅公寓楼盘交付使

8、用。首先大批房产中介,以及小型的配套设施迅速进驻.起始租金在0.5元/天.09年江南摩卡的交付使用，靠近水田畈路的沿街商铺与三江花园的商铺形成一个“工”字形的商业街区,商铺迅速升温,达到1.2元/天/㎡.闻兴路沿河路万达路万达北路郁金香岸三江花园江