【写字楼】北京2019Q1写字楼市场概览-高力国际

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1、高力季报写字楼

2、北京

3、研究

4、2019年第一季度

5、2019年4月30日陈曦业主依然承压高级分析师

6、研究

7、华北区+861085181633租户的成本控制策略使业主下调租金预期Xi.Chen@colliers.com2018–23总结&建议2019年第一季度2019年全年年平均>我们预测金融与科技行业，特别是人工智2019年第一季度，净吸纳量虽能领域将成为未来五年全市需求的主要来较上季度小幅回升，但因经济需求源。23,300平方米420,000平方米400,000平方米增速放缓，其较去年同期同比下降82%。>受一个新项目入市及部

8、分租>约120万平方米的新增供应计划于2019年户调整租赁策略影响，全市入市，其将与2020-2023年间计划入市的140万平方米新增供应一起，于2023年末录得空置率小幅上升以及平供应将北京甲级写字楼市场的总存量推升至约40,000平方米120万平方米510,000平方米均租金下行。950万平方米。>考虑到即将到来的供应高峰，我们预测截至2019年末，北2018-23环比/同比/年均增长率/京甲级写字楼市场的空置率第一季度末2019年末2023年末将被推升至过去十年的最高水平，平均租金亦将同比下>我们预计业主租金预期的下

9、调将导致全市-0.1%-0.8%0.3%降0.8%。平均租金在2019年末同比下降0.8%。稳>我们建议项目空置率较高、定的需求以及丽泽子市场的日渐成熟或将租金支撑租金自2021年起恢复上行。人民币326.8元人民币324.5元人民币332.5元以及位于将有大量新增供应入市子市场的业主在租金谈判中保持灵活；有意愿升级>受大量新增供应以及租户的租赁策略调整楼宇品质的租户宜把握此契影响，空置率预计将于2019年末上升至0.2个百分点8.1个百分点0.6个百分点机以获得具有吸引力的价格。18.1%。自2020年起，租户对CBD与

10、丽泽区域逐渐增长的租赁需求有望使空置率于空置10.2%18.1%13.2%2023年末降至13.2%。数据来源：高力国际注释：截至第一季度末，1美元=人民币6.73元；1平方米=10.76平方英尺租金取写字楼中区整层净有效租金（不含物业费、折算免租期）高力季报写字楼

11、北京

12、研究

13、2019年第一季度

14、2019年4月30日平均租金及空置率，Q12016-Q12019（人民币每月每平方米）租赁市场350.030.0%平均租金空置率租户更为注重成本控制25.0%340.0332.6330.6331.82019年第一季度，我们观察到

15、租户的问询量出现回升，尽管许多租户20.0%327.1326.8330.0因考虑到经济的不确定性以及即将到来的供应高峰依然采取观望态度。15.0%第一季度全市总净吸纳量因此环比提升24%，录得23,300平方米320.010.0%10.2%8.0%8.3%（251,000平方英尺）。然而，因经济增速放缓所致，其较2018年同期10.0%4.3%同比下降82%。310.05.0%由于一些来自科技以及灵活办公行业的租户更为注重成本控制并调整租300.00.0%赁策略，我们在本季度观察到某些租户选择缩减租赁面积或进行迁址。201

16、620172018Q12019受此以及一个新项目入市的影响，北京市整体空置率环比上升0.2个百数据来源：高力国际分点至10.2%。一些空置率较高项目的业主感受到压力并将租金预期调金融街子市场的空置率在本季度依旧分别保持在1.4%与1.6%的低位，低，亦导致全市平均租金环比下降0.1%至人民币326.8元（48.60美元）并维持租金的持续增长态势。来自科技与金融行业的坚实需求同样支撑每月每平方米。与此趋势相仿，本季度CBD子市场的空置率提升0.1个了亚奥与望京新兴子市场的租金增长以及空置面积的快速吸纳—二者本百分点至5.4%

17、，平均租金下降0.1%至人民币350.1元（52.00美元）每季度的租金均呈现上扬，亚奥亦录得全市各子市场中的最大空置率环比月每平方米。相似的市场趋势亦出现于东长安街以及燕莎子市场。降幅。科技与金融行业为需求的主要驱动力；各子市场表一个新项目入市现不同2019年第一季度，位于望京子市场的东方金融中心竣工进入北京甲级写2019年第一季度，尽管科技行业的扩张势头有所放缓，其仍与金融行字楼市场。受40,000平方米（430,500平方英尺）新增高品质办公面积业共同成为北京甲级写字楼市场的主要需求来源。受益于此，中关村与的推升，北

18、京市的总存量扩增至约700万平方米（7,490万平方英尺）。需求来源本季度1.6子市场0.7%最大个百分点空置率租金环比变化科技金融亚奥中关村2高力季报写字楼

19、北京

20、研究

21、2019年第一季度

22、2019年4月30日主要租赁交易，Q12019未来展望项目租户行业面积（平方米）供应高峰将拉升空置率汇亚大厦信永