周庄源-未来水乡项目策略报告

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1、认知/Cognizance第一部分区域房地产市场研究城市概况昆山地处中国经济最发达的长江三角洲，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市。昆山是国际资本投入的高密度地区之一。昆山是台湾同胞在祖国大陆投资最密集的地区之一。房地产投资分析自1999年起，昆山市的房地产投资市场发展势头迅猛。特别是2002年，房地产投资额达到9.9亿元，同比上年增长幅度达42％。2003年全年房地产投资额再次大幅增长，突破10亿达到12.5亿元，显示出区域房地产市场强劲的发展势头。房地产市场分析商品房销售与开发同步增长，全年商品房销售面积131万平方米

2、，比上年增长48.9%；其中商品住宅销售116万平方米，增长50.6%。同时，商品房价格一路上扬。现房综合平均售价达2546元，比上年增长21.4%。其中普通住宅2083元，别墅、高档公寓3999元，商业营业用房3722元，分别比上年增长10.3%、28.0%、38.9%。期房平均售价2781元。社会人文环境分析旅游资源丰富水、陆交通发达传统与现代有机结合的风貌环境区域规划环境分析昆山整体规划分析昆山特色资源整合正在使昆山城市形成新的发展格局，功能区定位不断明确。目前，城市总体规划将昆山市划分为以下五个层次：中心城区正在不断

3、扩张、做大；以居住生活和度假休闲旅游为主要功能的西部生态生活区已具雏形；东部拓展区正借区位优势逐步成形；沿湖沿沪带状发展框架逐步拉开；周庄、锦溪、千灯、巴城、淀山湖、花桥六个特色镇规划逐渐形成。周庄规划影响分析最新的周庄规划主要体现在周庄古镇的保护，并进一步提升到与保护历史文化遗产的国际水平接轨的高度.因此,此次规划的基本点是“充分协调保护与更新改造、开发旅游、改善居民生活之间的关系”；中心主题是“保护祖国优秀的历史文化遗产,保护独具特色的反映明、清及民国初年浓郁的江南水乡风情的风貌景观,充分挖掘古镇文化内涵,使之成为国家历

4、史文化名镇,申报联合国世界文化遗产”.小结：近几年来，昆山市国内生产总值以及固定资产投资额均保持在两位数的增长，经济发展势头良好。特别是周庄依托其特有的自然资源，大力发展旅游经济，人们的生活水准达到了大幅度的提升；周庄拥有丰富的自然资源、人文资源以及极具优势的地理位置，区域发展潜力巨大；“周庄古镇旅游”声名鹊起，在国内外旅游市场树起了中国江南水乡古镇旅游的崭新理念——成为一个受国内外大众钟情的、原汁原味的、富有特色的旅游产品。区域发展热点已然形成；旅游经济的发展带动人气聚集，为房地产市场的发展提供了较大的想像空间。市场特征周

5、庄古镇隶属于昆山市。近年来昆山房地产市场投资总量持续上升、规模不断扩大，竣工面积大幅上升；商品房销售火爆，房价持续上扬；商品房空置面积不断减少。整个昆山房地产市市场呈现出供需两旺，投资与需求同步增长的态势。区域市场供应分析开发投资稳步增长2003年，房地产开发完成投资额28.09亿元，比上年增长26.6%，占全社会固定资产投资的比重为15.9%，是固定资产投资增长的一个重要因素。5.025.776.8912.59.935.80%42.00%19.30%14.00%25.00%0510151999年2000年2001年2002

6、年2003年10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%房地产业增加额（亿元）同比增长2003年房地产开发面积创了历史新高，房屋施工面积达756.82万平方米，比上年增长113.9%；其中新开工面积425.67万平方米，比上年增长76.8%。各类房屋施工面积均呈现较快增长。开发面积快速扩大竣工面积大幅上升商品房持续旺销价格明显上扬商品房继续保持旺销的势头。现房销售面积173.24万平方米，比上年增长96.3%；合同金额44.11亿元，比上年增长138.3%。随着新开楼盘不断涌现，期房预售也非常火爆。预售面积

7、203.18万平方米31.6651.3758.3771161.4%62.3%34.9%18.8%50.6%0204060801001201401999年2000年2001年2002年2003年0%10%20%30%40%50%60%70%商品房销售面积（万平方米）同比增长比上年增长146.6%；合同金额56.50亿元。商品房价格一路上扬。现房综合平均售价达2546元，比上年增21.4%。其中普通住宅2083元，别墅、高档公寓3999元，商业营业用房3722元，分别比上年增长10.3%、28.0%、38.9%。期房平均售价27

8、81元。空置面积下降由于社会需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积减少，截止12月底，全市商品房空置面积仅13.70万平方米，同比下降30.0%，其中住宅空置7.51万平方米，同比下降50.8%，空置率为7.4%。地理位置本项目地块位于周庄镇东南角，周庄镇则同村南侧。地块特质分