周庄别墅项目营销策略报告

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1、周庄别墅项目营销策略报告谨呈：昆山川水房地产置业有限公司2008年8月13日占位思考机会与项目占位引客户来让客户买营销策略项目目标目标下的问题渠道攻略形象攻略产品攻略营销攻略报告思路营销策略总纲及攻略解析销售铺排Ⅰ项目属性分析Ⅱ长三角市场思考Ⅲ周庄市场思考Ⅳ目标客户归类Ⅴ核心价值提炼北京长三角项目目标从企业战略来讲，本项目作为天润集团首个异地项目，承担创造企业知名度、美誉度，树立品牌，并赢得政府信任的使命，由此形成企业长三角扩张的引爆点。成为古镇旅游地产项目的代表之作。树立品牌现金流在低靡市场下，良好的现金流，促进企业良性发展。1/占位探讨机会在哪里？2/渠道

2、挖掘项目价值如何建立客户认知？3/营销执行怎样影响客户购买，确保销售回款？目标下的问题占位思考机会与项目占位引客户来让客户买营销策略项目目标目标下的问题渠道攻略形象攻略产品攻略营销攻略报告思路营销策略总纲及攻略解析销售铺排Ⅰ项目属性分析Ⅱ长三角市场思考Ⅲ周庄市场思考Ⅳ目标客户归类Ⅴ核心价值提炼↘Analysis我们面临的一切是怎样的？占位思考项目属性分析区域属性：上海近郊、水乡文化旅游古镇本项目昆山传感器产业基地京杭运河苏州方向京杭运河上海方向上海昆山分界线前往周庄前往上海区域位置沪、宁、杭、苏城市之间苏州城东南，昆山的西南处西邻吴江市，东邻上海青浦区上海到达

3、周庄的门户京杭大运河支线必经之地在周庄古镇景区东北北临昆山传感器产业基地项目位置城市属性以上海为核心的长三角核心区域文化旅游古镇；属性分析周庄门户！项目指标占地面积：22万方建筑面积：13万方米容积率：0.58；配套设施幼儿园2600平方米；活动中心3700平方米；物业用房650平米；产品类型联排别墅、双拼别墅为主；园林式和星级酒店；商业配套；会所、幼儿园项目属性：体量较大的别墅项目，兼具综合配套的项目属性分析大盘价值！地块现状：三面环水，景观优越；紧邻周庄主干道，兼并水路与陆路交通两大优势昆山上海分界线白蚬湖传感器产业基地周南路属性分析可塑性强！本体视角：“

4、周庄门户级资质、大盘优势、可塑性强”长三角市场视角长三角已经形成了以上海为核心的城市群，在此背景下，大城市外溢的旅游地产需求已经在释放；交通快速发展150Km35Km100Km300Km沪宁铁路沪宁高速公路京沪高铁城际轻轨以核心城市为中心的松散状态以核心城市为中心网络化城市圈城市功能整合交通设施的完善重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化、方向发展，并形成了上海为核心的城市群；长三角视角目前承载外溢购房需求的板块分布在近上海区域，具备显著的

5、交通和资源导向；上海花桥板块阳澄湖板块太湖板块周庄板块318国道沪宁高速铁路交通长三角视角大盘主导、近沪尺度、交通完善的溢出板块花桥板块地理位置：昆山花桥，距上海市中心仅20多公里；自然环境：无显著的自然资源配套设施：依靠近沪尺度，享受轨道交通、安亭国际赛车场等利好因素；并且自身配套齐全，拥有完备的学校、医院等设施；交通条件：公路交通、轨道十一号线延伸段；客源状况：以上海外溢的购房客户为主，前期投资客较多，目前购买客户以养老、休闲度假以及外溢的年轻购房客户为主；典型项目：大盘130万方，绿地21城；湖景和自然资源主导的生态旅游板块阳澄湖板块地理位置：昆山城市西

6、侧，苏东侧，分为湖东和湖西两大区域；自然环境：阳澄湖景观和其他资源，如大闸蟹、淡水鱼；配套设施：依托阳澄湖发展成为长三角生态旅游片区的规划，多数配套设施尚在建设前期，尚未兑现；交通条件：公路交通主要是公路交通缔结沪宁高速，建立和苏州、上海等中心城市的关系；客源状况：湖西以苏州客源为主；湖东以上海、苏州客户为主，昆山本地客户也有，可以说昆山本地客户的旅游置业需求都在湖东旅游片区释放；典型项目：招商依云水岸、克拉水城、天使湾；鼎园美墅天使园锦绣蓝湾·蔚城檀香园泰鸿花园阳澄湖克拉水城真山真水的休闲、旅游度假胜地太湖板块从产品、客户以及竞争力三维分析，周庄板块核心竞争

7、优势在于周庄水乡文化的底蕴；板块名称产品类型/典型项目客户构成核心模式花桥板块公寓、别墅综合产品绿地21城上海客户为主近沪距离、社区概念阳澄湖板块别墅为主克拉水城、天使湾湖西以苏州客户为主；湖东以上海为主，少量昆山客户阳澄湖资源和景观太湖板块别墅为主中兴太湖城辐射长三角城市外溢购房客户，以上海、苏州客户为主力太湖景观资源周庄板块别墅为主假日半岛、凌湖随园上海客户为主周庄水乡文化总结明显的旅游产品特征：以度假型别墅开发为主客户模式和来源同质化：客户来源具备明显的区域缔结效应，且上海客户影响力较强；自然资源成为其他板块的主要驱动力；周庄具备差异化的文化优势长三角视

8、角：“花桥、阳澄湖、太湖、周庄”产品模