加加大街小户型营销策划报告

《加加大街小户型营销策划报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、加加大街小户型营销策划报告内容提报寻找问题寻找突破差异创新营销市场定位策略组织策略创新推广创新站位定位低首付策略差异推货策略小众营销策略价格翘翘板策略在回顾中寻找症结所在一个出位的案名一张校园经济牌一条交通要道获得业内外广泛关注烽火九月魅力加加失守韶山南四大诱因小户型败走麦城市场竞争惨烈推广形象偏差营销策略无章营销组织无序Reason1:市场竞争惨烈大市寒冰，下半年成交急降上半年成交量显拉锯战，下半年成交量急剧下滑，降幅最大达36％11月回升为假象：两个经适房大量成交上海城、融圣等的集中签约大市寒冰，与上年比触目惊心08

2、各月成交量较去年普降下半年降幅加大，从7月至10月，降幅从22％一路增大至70％大市寒冰，下半年价格一再跳水08年10月长沙市房价首次出现环比下降，为地产十年之罕见大市寒冰，楼盘降价求生粗略统计：雨花区降价楼盘34个岳麓区降价楼盘16个市中心降价楼盘18个开福区降价楼盘11个芙蓉区降价楼盘22个降价幅度在300-1000元/㎡08年存货量加大，给09年楼市造成较大压力全年商品房累计成交面积为766.77万平㎡，占批准预售量的63%。08年仍有442.2万㎡住宅尚未消化（约占预售量1/3）08年存货量加大，给09年楼市造成

3、较大压力小结：按照以上数据显示，目前长沙市存量将近650万㎡。这些未消化的货量将对以后的市场产生直接的销售压力。区域新南城北城东城中心区河西总量存量（万㎡）204.6101.5133.165.7142.8647.7全市各板块区域楼盘存量统计（数据来源：兴鼎市场研究部）09年即将上市供应量巨大，远超长沙市可消化量区域个数面积（万/平米）已拿规划许可证岳麓区66944.541雨花区691046.533天心区581303.223芙蓉区2931612开福区8237838合计3044284147已拿地未上市的项目共304个，总开发

4、面积为4284.4万平米,其中已取得规划许可证的有147个,占总量的48%;其中开福区供应最大,其次是雨花区,岳麓区,天心区，芙蓉区开发量最小。从潜在项目来看（普通住宅开发量占总开发量的80%），即将近有2000万㎡的潜在货量推向市场。09年上半年或有市场机会，下半年形势更为严峻总结分析:1、近650万㎡未消化的货量,近2000万平米的潜在供应量,这一数据足够说明未来市场竞争是十分残酷的。抛开金融危机的影响不说，按照长沙目前全年的去化速度，也至少需要3年以上才能消化（还不包括陆续上市的新项目），因此未来1-2年市场压力比

5、较大。2、按照08年下半年新报建项目与新开工面积的走势来看，下行的趋势比较明显，因此09年上半年的推货量将会有所趋缓。虽然年前较大的存量对之后的销售有些许压力，但是毕竟没有新货的推出对市场的影响大。因此，明年上半年将会是目前延期上市的项目的最好良机，到下半年销售压力将比较严峻。小户型产品同样面临剧烈竞争在售项目存量潜在项目预售量华都10000㎡神禹家园33000㎡天心华庭7900㎡金烨融府48000㎡山水花都3500㎡昊天大厦53000㎡铂宫6400㎡宫寓40000㎡天健36500㎡友阿大厦63000㎡香颂国际30000

6、㎡少帅府47000㎡金色家园29000㎡领航江阁16000㎡融橙上品40000㎡融圣国际50000㎡泽西城22000㎡彩虹都40000㎡ＳＯＨＯ天都32000㎡恒力尚邸30000㎡…….……..总　计约500000㎡总　　计800000㎡香颂国际上海城前后两公里五个小户型自九月初相继亮相各有各的卖点形成对本案的重大冲击未央大邦山水花都项　　目面积区间层高单　价开盘时间去化率香颂国际36-51㎡3米4400（均价）08年6月40％上海城46-57㎡3米4380（一口价）08年8月27％金色家园32、44㎡3米5200（带精

7、装）08年12月27％未央大邦50-800㎡3米6米4280-480008年6月30％山水花都41、52㎡3米4300（均价）08年10月30％五个竞争楼盘产品趋同，价格趋近，恶性竞争下，去化速度均较慢Reason2:推广形象偏差加加大街是什么一条商街多层住宅小户型公寓城市综合体案名误导是一条商业街，不知有小户型公寓定位顾此失彼推广形象误导重商业，轻住宅目前的小户型更没有质感目前现房在即，工地形象包装缺失，造成尾盘出售的感觉Reason3:营销策略无章面对五大竞争楼盘本案小户型的市场突破口在哪里？LOFT户型56-78㎡

8、两大校区统而泛的诉求不足以对抗五大竞争楼盘面对五大竞争楼盘本案小户型的可攻击点在哪里？高性价比时代，4310-4510元/㎡均价常规手法平实分层计价没有制造出“篓子感”刺激不了市场面对五大竞争楼盘本案小户型的购买人群在哪里？前期定位偏年轻自住型推广走酷感路线，内容生涩难有共鸣与投资客的特征不合将商务型客户排除Reas