典型目的的房地产估价

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1、学习要求：了解各种估价目的下的估价概况和现实意义；熟悉各估价目的的特点和要求；掌握各种估价目的下估价方法的选择和应用。能力目标：会根据估价目的确定估价技术路线；能根据估价目的选择适宜的估价方法；能够运用各种估价方法完成不同目的下估价对象价格的评估并撰写估价报告。第一讲房地产抵押价值评估一、房地产抵押估价概述1.房地产抵押估价简介2.房地产抵押估价的要求3.房地产抵押估价的特点4.房地产抵押估价（1）设定房地产抵押的原则（2）不得设定抵押的房地产（3）设定房地产抵押的限制条件（4）房地产抵押价值规

2、范要求二、房地产抵押估价举例上海某公寓部分房地产抵押价值评估报告报告摘要上海某房地产估价有限公司接受××先生的委托，按照中华人民共和国《房地产估价规范》的规定，对上海某公寓（上海市××36号）内，建筑面积为6992.42平方米的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘查结果，采用市场比较法和收益法分别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象于估价时点（二零零一年五月十八日）的现状公开市场价值。估价的假设和限制条件1.本

3、报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格：（1）买卖双方不因任何特殊利益太高或则降低房地产真实价值；（2）有一段合理交易时间；（3）在此期间房地产市场保持稳定；（4）房地产买卖程序符合国家法律规定。2.截止到估价时点，估价对象的上海市房地产权证还未办理。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为××、××（其中某公寓D、E座2

4、4套为权利人××所有；某公寓A、B、C座23套为权利人××所有）。3.截止到估价时点，估价对象均已装修，因此本报告提供的估价结果已包含了室内装修价值。4.本报告提供的估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其他用途负责。5.本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值，并未考虑未来物业强制处置，要求迅速变现的特性。房地产估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1.房地产概况估价对象为某公寓部分房地产（47套）。某公寓位于上海市××36号内，东临江苏路、华山路，

5、南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。房地产用途：住宅建筑面积：6992.42平方米土地权属性质：国有出让土地土地出让年限：1996年8月24至2066年8月23日土地等级：上海市四级土地形状：矩形临街状况：一面临街2.房地产权利状况估价对象为权利人××、××于1999年2月向上海某房地产开发有限公司购进的内销商品房。截止到估价时点，估价对象合法权利文件只有签订的上海市内销商品房预售合同，预售许可证编号：沪房地（96）内预字0004号，还未办理上海市房地产权证。根据估价方向上海市房屋土地管理局有

6、关部门查询结果和委托方的承诺，委估的上海某公寓部分房地产（47套，建筑面积6992.42平方米）不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为××、××（其中某公寓D、E座24套为权利人××所有；某公寓A、B、C座23套为权利人××所有）。2.房地产权利状况估价对象为权利人××、××于1999年2月向上海某房地产开发有限公司购进的内销商品房。截止到估价时点，估价对象合法权利文件只有签订的上海市内销商品房预售合同，预售许可证编号：沪房地（96)内预字0004号，还未办理上海市

7、房地产权证。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询结果和委托方的承诺，委估的上海某公寓部分房地产（47套，建筑面积6992.42平方米）不存在抵押权、担保权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为××、××其中公寓D、E座24套为权利人××所有；某公寓A、B、C座23套为权利人××所有）。3.房地产利用现状某公寓位于上海市长宁区东部繁华地段，它由一幢25层的公寓，1996年开始建造，1998年竣工投入使用。房型为三室二厅二卫，二室二厅一卫，一层五单元，层高2.8米，总高70米。某公寓部分房

8、地产（47套），A座有17套，房型为三室二厅二卫；B座有2套，房型为三室二厅二卫；C座右4套，房型为二室二厅一卫；D座有9套，房型为三室二厅二卫；E座右15套，房型为三室二厅二卫，均已装修，总计建筑面积6992.42平方米。各套房屋具体情况（单元、楼层、面积、户型、产权人）如下。装修标准及设备配置情况如下：外墙：彩色釉面砖窗：古铜色铝合金、白玻璃门：分户门一木面钢腹压制防盗门户室门：分户门卫压制门（美国进口高密度板）地砖：铺设优质进口硬木地板墙面天花：乳胶漆厨房：铺设同质地砖和国产瓷砖，配备全套