瓯北罗马商城定位方案

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1、温州联商房产营销机构永嘉瓯北·罗马商城【定位方案】编辑单位：温州联商房产营销机构编辑时间：2010年07月15日第21页共21页温州联商房产营销机构为项目打造最适合和最具发展前景的商业业态，积极创建:顾客、经营者、业主和投资方四赢的局面，通过专业规范的经营，专业细致的服务、沟通、指导，产生永续商业经营之价值源泉。打造瓯北最具专业性和特色性、效益性的商业地产操作标杆第21页共21页温州联商房产营销机构一、项目概况篇目錄1、项目简介二、市场调查篇1、永嘉宏观市场分析一、项目概况篇1）、区位市场概况2）、瓯北镇宏观经济概况3）、宏观经济小结2、瓯北镇商业概况1）、

2、商业街道调查（详见附件一）2）、主力商家调查（详见附件二）3）、瓯北商业业态分析（见附件三）4）、瓯北镇商业小结二、市场调查篇三、项目定位分析1、项目定位三、项目定位篇1）、项目案名定位2）、项目业态规划定位2、项目业态定位分析1）、定位业态项目内部因素矩阵式分析2）、项目业态经营战略定位分析3）、定位业态“SWOT”分析和“综合交叉分析”四、项目实施篇四、实施篇1、商场调整1）、动线规划2）、工程建议2、招商策划推广1）、招商推广诉求点2）、媒体推进计划3）、媒体宣传费用预算3、招商实施1）、招商流程2）、招商政策3）、目标招商品项及招商区域4）、租金收益

3、预测5）、招商开业工程进度时间节点计划6）后续管理第21页共21页温州联商房产营销机构一、市场调查篇本篇主要是在前篇对于项目充分了解的基础上，通过对于商业经营的宏观和微观市场的调查分析，从商业街道、主力店进行梳理分析，为下一步的项目定位论据积极准备。1、永嘉宏观市场分析1）、区位市场概况u地理位置瓯北镇地处浙江中南部，浙江省永嘉县，瓯江下游北岸楠溪江与瓯江交汇处，与温州市区隔江相望。紧临温州机场和温州万吨级码头，桥梁、道路等交通建设。先后建成东瓯大桥、楠溪江五桥，缩短了与温州的时空距离。建成瓯北客货运中心与瓯北码头，环城有高速公路、在建设中的铁路，104国道

4、直通瓯北，城区开通了公交班车，50、51、70路公交车直达温州，这将给瓯北经济奠定了坚实的基础。u行政区划瓯北镇面积136.3平方公里，人口25万，户籍人口12万，流动人口13万。辖73个行政村，8个居委会。第21页共21页温州联商房产营销机构2011实现指标总值（元）增长率GDP值（一、二、三生产总值比重3.5：62.1：34.4）201亿13.1％社会固定资产投资总额60.2亿14.6%居民人均年可支配收入2.21万9.5%农村居民人均纯收入868814%社会消费品零售总额70.8亿14.9%2008年城镇居民恩格尔系数33%2）、瓯北镇宏观经济概况（1

5、）永嘉县2008年经济运行指标（2）瓯北镇城市发展改革开放后，瓯北生机勃发，贸、工、农全面发展，形成了阀门、泵类、服装、皮鞋、五金五大支柱产业，获得了“中国泵阀之乡”、“中国乌牛早茶之乡”等称号，被誉为“温州浦东”瓯北的经济总量不断攀升，根据瓯北目前商业发展及城市规划来看，瓯北镇的商业将专业化、规模化、特色化发展。3）、宏观经济小结（1）瓯北经济发达，跃居温州30个经济强镇的前6位、浙江省百强乡镇前30位，并被评为市级卫生镇、文明示范镇和省级教育强镇。（2）民营经济发达，以鞋服、阀门、五金产业为主，居民收入和GDP均位于温州地区前列。（3）城市居民人均可支配

6、收入2.21万元，同比增长9.5%，农村居民人均纯收入8688元，增幅14%，消费需求稳中趋旺（4）2010年城镇居民恩格尔系数33%，低于全国平均水平，表明城镇居民消费结构趋于合理，也表明城镇居民的消费结构已从以食品消费为主逐渐转变到休闲、娱乐、教育、旅游等方面。第21页共21页温州联商房产营销机构2、瓯北镇商业概况瓯北镇地处浙江中南部，浙江省永嘉县，瓯江下游北岸楠溪江与瓯江交汇处，交通便利，高速及在建中的铁路现已建成的东瓯大桥、楠溪江大桥、码头及直通温州市区的公交班车，给瓯北的经济发展带来了更多的商机。从目前瓯北镇商业布局及业态配比来看，商业布局分散、规

7、模小乱，业态分布不均衡，缺少购物中心、专业市场、百货商场等类似的商业模式来迎合新一轮的商业发展。1）、核心商业街道调查（详见附件一）2）、主力商家调查（详见附件二）3）、瓯北商业业态分析（详见附件三）4）、瓯北镇商业小结：（1）商业零售总额潜力巨大，但相比较而言，投资性支出较高，而生活性支出还有待挖掘。（2）消费场所过于单一且及不够集中。（3）消费方式还较为落后，都市性和时尚以及精神性消费目前还处于开发提升阶段。（4）消费外流情况严重，尤其在中高档和大件商品以及大量支出方面，去温州市区较多。（5）因外来人口以及本地消费的保守，大众化和低档化消费目前还有非常大

8、的生存空间。（6）商贸业消费目前处于大众化和同质化阶