中大森林故事项目定位及规划设计建议报告

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1、中大●森林故事项目定位及规划设计建议报告2009年9月专业创造增值第一阶段项目整体定位/开发策略/规划建议住宅细化定位与设计建议2009/09/202009/10/20工作最终成果项目定位（物业组合/配比）项体开发策略项目规划设计建议住宅市场及竞争形势细化研究客户研究及典型客户访谈住宅整体及定位研究启动模式研究住宅建筑设计方向研究配套研究本阶段工作2009/12/31下阶段工作第二阶段营销战略及住宅营销执行项目前期工作的阶段划分中大森林故事项目*项目定位之思维逻辑导图1、项目开发目标2、优势条件分析3、限制条件梳理PART-1、本

2、体条件研究*目标/Target1*树立中大企业品牌形象，通过制造精品提升行业地位；目标/Target2*项目规模受限，加快开发节奏，减少投入成本，实现利润最大化；目标/Target3*项目优势明显，限制较多，尽可能发挥优势，突破限制，努力打造精品佳作。本体条件研究>>>项目开发目标优势分析：项目距离市中心较近，10分钟车程内即可到达市中心区域。项目交通方便，东出口高速以及机场即在附近。通达性高。项目存在天然高差坡度，利于项目自然景观打造。项目三面环山，背靠森林公园，自然资源良好。项目一期业主入驻的良好口碑为项目带来潜在客户。规划新

3、区地位和区域高端化前景。图片更改项目一期（已售罄）自建房项目东出口高速公路原始山地地貌背靠森林公园天然地貌格局良好交通通路一期口碑效应乐享城市繁华航天城和别墅区本体条件研究>>>优势条件分析项目地块位于机场与主城之中,拥有绝佳的自然资源限制条件：区域不是热点板块，区域生活配套档次低且破旧，局限项目档次拉升。项目规模小，投入产出比以及开发时间有一定的限制。项目地块形状不规则，规划难度大，且项目与外界道路通达性差。如何解决地块内部极大的高差。地块靠后受遮挡，昭示性较差。地貌复杂，规划难度大用地规模小，受限多外界联系困难位置靠后昭示性差

4、区域非热点本体条件研究>>>限制条件梳理区域板块非热点,地块不规范,规模小,交通辐射通达性不强1、市场背景分析2、区域发展预测3、区域客户研究4、竞争形式分析PART-2、市场环境研究*2010贵阳市城市居民可支配收入、支出预测表贵阳房地产开发展固定资产投资额约3成且呈现逐渐走高的趋势，房地产在贵阳市经济发展中占据举足轻重的地位！贵阳城市居民人均收入超过1万，且呈现逐年递增的趋势，近年消费支占收入的70%以上，消费意识开始觉醒并成熟。贵阳近5年房地产开发/投资走势贵阳城市房地产市场经历08年低谷后强劲反弹回暖。其1~7月份成交36

5、6万方，超过08年75%。市场供需两旺局面再次形成。贵阳近5年供求以及09年对比走势市场环境研究>>>市场背景分析快速发展的经济带动贵阳房地产经济的快速成长,2009年以来贵阳房地产市场快速升温贵阳房地产3月随全国大势回暖后迅速提升，呈现“高供应、高销售”的良好格局自08年到09年同比销售面积出现增幅猛超的格局，同时价格保持平稳弱降，市场回归理性！市场环境研究>>>市场背景分析供需市场逐步从供大于求,转为供需平衡,至目前的供小于求,价格逐步回升2009年1-7月份，贵阳商品房供应主要集中在金阳和两城区，分别185万方和95万方，占

6、比为59%和30%。说明该两个区域为贵阳房地产的主要供应区域。2009年1-7月份，两城区价格波动较大，但其他区域价格波动较小。金阳区的价格有所回升，加上其成交占比较大，拉上了全市的均价水平。“双头蛇”格局金阳的作用接近“新城”领导作用，但是传统市中心持续发力，形成“双头蛇”拉动效应。市场环境研究>>>市场背景分析金阳区和两城区主导整个贵阳房地产市场,2009年以来两区价格回升拉动全市价格水平贵阳刚性需求：根据2009年购房者年龄层分析，年轻阶层购房者较多，刚性需求所占比例有所提升。贵阳改善型需求：贵阳房地产主流房源供应面积是中大

7、户型，尤其以120㎡~140㎡之间的大户型为主，可见贵阳市依然是一个改善型需求占主导的市场。根据目前调查数据显示,由于户型结构优化等因素,需求面积已逐步向110~130㎡贵阳未来房地产消费市场趋势：贵阳市房地产消费市场持续扩大并且呈现“刚需猛增，改善型需求稳中有升”的良好态势，将进一步促使房价保持缓慢上升。市场环境研究>>>市场背景分析>>>消费者市场分析和预测贵阳消费者市场需求分析第14页供应：市场供应量猛增，但可售产品迅速下降；成交：成交量大幅提升，彻底扭转08年局面；价格：价格09年内上升明显，但仍低于08年的同期水平，存在

8、价格上涨空间；格局：金阳继续领头，两城发力明显。大盘破局扫货搅动楼市，名盘顺市降价抛货跑量；需求：需求旺盛，08年被市场压抑的购买力在迅速释放，09年市场需求仍然旺盛。回望08年市场的大幅回落，09年贵阳房地产市场逐步回暖，呈现供需两旺的良好态势。