中原-2011年深圳跨越蓝海之中英街壹号营销策略案

《中原-2011年深圳跨越蓝海之中英街壹号营销策略案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、跨越蓝海之中英街壹号营销策略案>>探知蓝海目录体系CatalogSystem宏观市场认知区域市场概况未来竞争局势>>突破蓝海>>制定蓝海战略推广形象突破包装展示突破价值提升突破客户挖掘突破营销执行策略入市价格预判商业定位策略入市时机建议>>中原团队展示及附件重点问题解答part1宏观市场认知区域市场概况未来竞争局势探知蓝海国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整限购！限贷！限价！二手房评估价征税！月度零增长！2011，政策频出，打压不断！中原关于未来房地产调控政策走势的观点政策研判巩固为主-限贷政策-限购政

2、策视房价走势而定-限购政策扩大化-房价快涨的城市视房价走势而定-新的行政手段执行不力，待加强-1000万套保障住房-房价控制目标政策调控仍将持续预判2012年的房地产市场更加严峻从现状探寻未知的未来……片区现状2011年1-9月份成交新房成交走势图1月份受万科拿地和海山道1号集中入市影响，盐田片区价格量价齐升；2-4月份收到春节和新政影响销售量大幅下降，但开发商并未采取降价措施，均价变化不大；5-7月份东港印象、春天海开盘加上海山道1号促销力度加强，出现一波量升价跌走势；7月后，受到加强限价令影响，各盘销售量急剧萎缩，海山道封盘导

3、致均价大幅下跌；10月上东湾开盘，增加新的供应量，同时拉高整个区域均价。数据来源：国土局统计数据万科拿地消息海山道1号销售新政影响期东港印象、春天海开盘加强限价令、推盘量少2011年由于梅沙别墅无集中成交，故量价走势比较真实地反映了盐田片区普通住宅的市场走势2011年盐田价格趋于平稳根据区域项目的地理位置，可以将盐田市场分为以下三个区域沙头角中心盐田港后方陆域梅沙片区沙头角历年开发项目2002年东方海岸东海丽景二期幸福湾碧桐海苑瀚海东岸海韵庭园金港盛世2005年2003年和亨家园皇家海湾公馆东埔海景花园山海华庭东海丽景蓝田壹瀚海翠

4、庭倚山花园二期东海丽景二期幸福湾碧桐海苑瀚海东岸海韵庭园金港盛世2004年新世界倚山花园三期中海半山溪谷宝桐居海滨假日裕达华庭旭飞桐林半山2007年2006年和亨中心广场东部翠海轩2008年山海家园山海阳光盛世名门蓝郡2011年海山道一号，上东湾片区房地产市场发展缓慢，相对稳定和独立，名盘较少。2010年幸福海盐田区项目地图（不含别墅）片区现状金山碧海万科滨海综合体项目佳兆业三、四村改造项目上东湾海山道1号畔山公寓倚山花园三期蓝郡东港印象春天海钻石湾中英街壹号八十步海寓昊海君悦蓝郡西缇蓝郡左岸海山道1号片区在售典型项目Ab栋Aa栋

5、B栋C栋D栋E栋开发商创建业房地产开发有限公司开盘时间2011年1月9日项目地址盐田区政府旁（深盐路与海山路交汇处）占地面积1.95万㎡总建筑面积13.1万㎡商业面积25000㎡建筑类型高层塔楼容积率5.2栋数6栋高层户数727户（可售463）户型面积56-175㎡的1-4房交楼标准毛坯楼层13-30层可售单位463户园林东南亚热带园林风格2011年1月9日开盘当天推463套，销售约120套，50㎡-75㎡两房，89㎡三房销售较好，均价2.1万元/㎡。后期主推大面积户型，主力去货价格在2.3万元/㎡。热销期周均销售10套，目前剩余

6、21套，2.4万元/㎡项目说明：项目未售两栋为返迁房，目前正在转现售，预计2012年上半年推出一栋，主力户型46㎡一房，125㎡三房，88套，预计售价2.2万/㎡。海山道1号——客户情况客户组成：项目在开售初期70%客户为沙头角和盐田港客户，但启动大规模转介后罗湖福田客户比例逐步上升，关内客户集中在罗湖莲塘和福田北。购买群体主要是在盐田换房客户，罗湖、福田在盐田工作或开厂客户。成交客户类型：在盐田开厂或经商的私营企业主盐田事业单位高级工作人员在盐田上班的香港客户盐田当地换房客户福田、罗湖投资客户片区在售典型项目上东湾2011年10

7、月3日开盘当天推444套，销售约170套，48-60㎡销售较好，均价2.3万元/㎡。88㎡三房改四房单位价格在2.6-2.8万元/㎡，总价过高，销售速度相对较慢，算上赠送面积，折合单价15000元/㎡项目说明：项目经过两年的纠纷后，终于在9月23日取得预售证。由于拖延时间过长，前期积累客户流失严重。但项目位置优越，产品赠送高，卖场氛围包装到位，项目开盘销售结果比较理想。开发商鹏广达房地产开发有限公司开盘时间2011年10月1日项目地址盐田中心区深沙路与沙盐路交汇处占地面积5845㎡总建筑面积52894.28商业面积——建筑类型高层

8、塔楼容积率6.33栋数2栋户数480户型面积48㎡两房，80㎡四房交楼标准毛坯楼层32层可售单位480园林架空层园林片区在售典型项目上东湾——客户情况客户组成：项目开售不到一个月，开盘销售约250套，其中7成以上为沙头角、盐田本地客，由于靠近口岸，