《金家策略提案》ppt课件

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1、“金家·上城”项目运作思路初探前言看到项目的第一眼，我们认为：这个项目大有可为！在看了更多的项目之后，我们认为：项目要成功，需要做大量的努力！在了解到开发商的目标之后，我们认为：得拼一把了！可以说，这个项目潜藏着巨大的机会，也潜藏着巨大的阻力，我们试图在本方案中能把握出项目最核心的部分，并且能通过有效的销售组织和营销推广，扎实地实现我们预计的目标。扎实——这是我们对这个项目未来所需工作的最核心概括！不单纯是某个概念的提出，不单纯是某些创意的表达，更不是铺天盖地的广告推广或者低价抄底清仓促销，我们认为：在把握好项目的战略的同时，我们更需要的是扎实的作风，把

2、项目稳健地推向成功。——我们能！目标沟通品牌建立：建立项目品牌，树立开发商形象目标沟通销售利润：实现项目利润最大化，高价销售速度：6个月，实现2010年销售一个亿核心思考当我们进行了项目实地与市内竞争楼盘考察后，根据我们多年的房地产运作经验，我们对项目形成了六个基础判断：1、项目有一定规模，又有景观资源，足以打造为开发区NO1的楼盘。2、区位、配套状态及公共交通资源匮乏，会成为项目销售成功的阻力点；3、需重点打造好产品，通过建筑本身和内部景观的营造赢得市场认可，并且可以通过内外双景资源，可形成较好的双景观价值体系；4、项目需打造自己的核心利益点以和其他项

3、目进行区隔，除了直观的资源优势外，项目需用心去打造一种新的生活方式来实现其附加值。5、诸多利好因素中，周边丰富的教育资源的影响会是所有因素中对客户最直观且最具诱惑力的升级价值。6、建议项目销售以回笼资金为主，量的去化是第一目标，价值提升是第二序列考虑的范畴。第一部分：市场现状下的问题解析——现状与目标之间的差距第二部分：项目定位与整体战略——项目核心竞争力及形象统领第三部分：核心营销思路梳理——营销执行的指导总纲报告核心提纲树立项目品牌和开发商品牌1保证快速回款前提下有效实现项目价值2本体条件市场环境？目标问题解析黄冈开发区明珠大道旁，城市发展方向1教育

4、资源丰富，生活配套不完善2？？区域的市场认可度和项目面临的竞争态势如何？市场环境对本次目标有哪些支撑第一部分：市场现状下的问题解析：1、市场情况良好，楼市升温截止2009年底，黄冈房地产市场市区在售楼盘总量约10510套，已售7157套，可套3353套，近3年来年均销售约45万方，全市销售均价约2200元/㎡。从以上数据显示，通过2009年的去化，黄冈房地产市场供给量已基本短缺，大多项目所剩均为极端户型和楼层，为项目创造了入市的良好机会。2、政策市场仍有威胁全市房地产市场尚未形成良性循环，开发处于发展初期过渡往中期，通过调查，目前黄冈市场尚未完全取缔小产

5、权房、集资房，同时，政府加大经济适用房的建设，对项目销售将会有一定的负面影响和冲击，市场仍有相当大威胁，为此，我司建议，开发商应与其它开发企业一起与政府协调，取缔小产权房和集资房，降低经济适用房的建设量，以赢得更多的市场空间（但不宜过多期望）。第一部分：市场现状下的问题解析：3、位于城市的发展方向上项目位于黄冈开发区明珠大道旁，开发区是黄冈未来的发展方向，区位规划前景良好，周边现有黄冈中学、黄冈师范学院、黄冈职业技术学院等，教育资源丰富；同时，随着黄冈市委市政府的搬迁，将会给项目带来良好的发展升值空间。但区位现状生活配套十分不完善，影响项目近期的居住使用

6、。4、项目产品结构较为合理从市场现有产品结构来看，大多数项目均以小高层及高层为主，仅余少量多层结构，项目的产品结构正好填补这一空档。市场房型结构基本以120-160㎡以上三房为主，少有涉及两房结构，项目产品面积区间控制合理，房型变化有一定空间,另建议小户型部分将80平方米的调整成40平方米小户型。第一部分：市场现状下的问题解析：5、市场竞争项目对项目存在影响目前市场基本以现房为主，项目入市后，仅以期房面世，和竞争楼盘存在交付时间距离。尤其是价格因素，市场的价格敏感性较强，客户对产品、性能、价格处于温饱型往舒适型的转换中，对享受型物业没有充分的认识基础。为

7、此，项目存在不利的现实因素（生活配套、区位、便捷性等），但同时又存在着未来物业的价值提升空间（人文、高尚生活、享受人生等）。第一部分：市场现状下的问题解析：市场大势看的第一是量，第二是价，第三是趋势，从整体趋势看，我们认为是发展的，向上的，利好的，价格我们认为也有上升的空间，唯一对我们制约最大的是量的问题。——我们称之为最困扰因子。蓝海观点树立项目品牌和开发商品牌1保证快速回款前提下有效实现项目价值2本体条件市场环境？目标问题解析黄冈开发区明珠大道旁，城市发展方向1教育资源丰富，生活配套不完善21？2小产权房、私房、经济适用房都对本项目造成冲击，目标客户

8、造成分流。区域前景看好，但现状配套很不完善，所以短期内抗性很大？3竞争项目良莠不