企业管理 房地产案例

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1、【案例2．2】一个典型的房地产开发交错合同(一)合同纠纷的起因加拿大港口城市多伦多有座有名的“库尔特中心”，是一个办公和零售商业综合建筑物。在这座重要建筑物开发建设的过程中，发生了业主、承包商和银行三者之间交错的合同纠纷，通过多起法院诉讼取得了使各方信服的解决。这样错综复杂的合同争端，在房地产开发业颇为常见，具有典型作用。“库尔特中心”是以其开发商(developer)库尔特先生(Mr．Courtot)命名的。他同银行(BankofNovaScotia)合作，以抵押贷款(按揭)的方式融资建设。合同争端的起因，是由于三方当事法人在实施合同的过程中出现了违约行为，互相影

2、响，形成了错综复杂的争端，只好诉诸法律解决。1972年3月．库尔特中心工程开始招标，建筑承包商曼森工程公司(MasonConstruction。Ltd)中标。曼森公司在投标书中声明：“我们的投标报价书及其中标后的合同均是有条件的，这就是业主有能力在支付工程款方面有令人满意的证明。”业主库尔特缺乏房地产开发业的经验，加之在施工中出现多次工程变更，银行贷款利息提高，导致工程资金短缺，房屋的预售又不景气，以致于无能力支付施工进度款，使工程建设合同濒临危机。(二)合同实施状况曼森公司以总价6100000美元的报价中标，于1972年7月开始筹备施工。这时，他仍然没有取得业主有

3、能力支付的满意证明。1972年9月8日，银行经理终于发出了支付证明书，信中说：“我们已同意向库尔特投资有限公司(CourtotInvestmentsLimited)提供足够中期付款的资金，用以支付该中心工程的施工进度款……”。1972年9月14日，曼森公司与库尔特公司正式签订施工合同，工程建设进展顺利。1974年8月，工程基本建成。按照合同规定，竣工期为1973年12月31日。工期延误的主要原因，是由于业主对施工技术规程(Specifications)进行多处修改，使工程造价增加及工期延长。但是，在施工后期，承包商曼森公司已发现业主的支付难以保证，形成拖期欠款。这时

4、，业主库尔特公司从银行得到的贷款8413000美元已经用尽，银行不同意再增加贷款额度。库尔特公司为了寻找不付款的理由，便以工期延误8个月以及施工质量不好为借口，指责曼森公司违约。从1974年7月开始，曼森公司即得不到已经由咨询(监理)工程师审核签字的工程款，便按照留置权法(Mechanics’lienAct)扣押业主价值l057941美元的工程，这相当于他受到的经济损失(未付工程款)89794l美元，另加上应得到的计划利润160000美元。1975年8月，银行要求库尔特公司还贷款，得知无望，遂按照抵押贷款合同的规定将库尔特中心工程拍卖，得款11000000美元。(三

5、)交错的合同纠纷诉讼在这项工程建设的合同争端中，同时展开了两项法律诉讼。一个是承包商曼森公司状告业主库尔特投资公司和贷款银行，要求按留置权法取得补偿；另一个是承包商状告贷款银行，要求维护其合同权利。承包商对业主的诉讼，是为了取得施工后期的工程款，并在业主无力支付的情况下，通过法律的保护，取得了工程价值的留置权1427487美元。承包商对贷款银行的诉讼，主要集中在以下两个方面：1．银行依法将库尔特中心工程拍卖后，将拍卖所得款11000000美元首先用来归还贷款及其利息，所剩无几，使曼森公司承受的亏损无法得到补偿。曼森公司的申诉得到了法官的支持，将银行的利息12％降为留

6、置权法规定的利息5％，这样减下来的款额，使曼森公司应得的补偿落到了实处。2．银行在1972年9月8日致承包商的信中，保证业主有“足够的资金”，可以支付工程款，使整个工程建成。但事实上，工程后期资金落空，以致建成的工程被拍卖偿还贷款。因此，银行对承包商的资信证明是伪证，是属于“过失曲解”性的错误(NegligentMisrepresentation)，应对此错误给承包商造成的损失负补偿责任。法官对银行的过失曲解错误判定银行向承包商赔偿损失费897941美元，另加承包商的计划利润160000美元，共计赔偿1057941美元。加上拖期支付的利息，实际赔偿l138151美元

7、。贷款银行对上述判决不服，向上诉法院要求重审。上诉法院的法官们对其申诉进行了研究，认为原审法院的判决无误，决定维持原判结论，驳回贷款银行的申诉。分析评述:承包商应该如何维护自己的经济利益这是一个现实的重要问题。因为在工程承包市场上，无论是海外工程或国内工程承包，承包商都承担着许多风险，如政治风险，经济风险，合同风险，施工风险，以及不可抗力等等。在每一项承包工程的建设过程中，业主和承包商都分别地各自承担着一定的风险。但是从风险分配的总形势来说，由于工程承包市场是一个“买方市场”，由于业主处于制定工程承包合同条件的地位，工程承包的风险大部分落在承包商的肩上。因此，一