佛佑湖景园年度营销总案

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1、佛光养生谷·湖景园行销策略报告2011.1写在前面壹、知己知彼我们是怎样的产品我们所处的市场环境谁与我们竞争谁购买我们的产品贰、价值体系及核心价值梳理我们的价值体系核心价值——独有或明显优于竞品的价值目标消费人群更关注的价值叁、如何与目标消费群建立起有效沟通认识过程——舆论工程交往过程——体验工程信任过程——人心工程肆、如何经营业主（活动营销）如何经营代理商如何异地营销伍、如何加快资金回笼速度分期开盘策略价格策略促销策略陆、如何提高客户成交率销售控制销售培训竞争与协作管理销售执行力管理客户满意度管理本次汇报的内容结构我们是怎样的产品我们

2、所处的市场环境谁与我们竞争谁购买我们的产品壹、知己知彼项目介绍本项目位于山东省龙口市南山国际旅游度假区南山佛光养生谷南侧，东临黄水路、南林北邢家水库、北接南山国际养老中心，西至南山主题公园。项目用地面积为73858.77平方米，总建筑面积为130281.62平方米，其中计容积率面积125781.62平方米。整个小区有中高层，小高层，多层几种住宅型态，结合山水地形，相互渗透布置，形成错落有致，内部空间丰富的高尚人居社区。项目宗地主要技术经济指标项目单位数量建设总用地面积73858.77㎡总建筑面积130281.62㎡其中住宅建筑面积125

3、172.58㎡商业建筑面积3105.06㎡物业管理用房651.96㎡居委会445.8㎡其他配套设施906.22㎡计容积率建筑面积125781.62㎡不计容积率建筑面积4500.00㎡居住户数户1548容积率1.7绿地率35%建筑密度25%停车位个1084项目鸟瞰市场环境调控方向一：抑制投资投机需求一、差别化信贷政策二、限购政策三、上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制调控方向二：增加住房特别是保障房供应一、大幅增加土地供给，提高保障房用地的比重二、通过减免税费，鼓励保障房建设三、金融支持保障房建设调控方向三：加强市

4、场管理，促进房地产市场健康发展2010年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。2010年房地产行业经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前市场环境2010年加强房地产市场管理相关政策时间颁布单位主要内容2010.1.10国务院办公厅整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测。2010.3.10国土部切实加强房地产用地监管，建立健全信息公开制度，开展房地产用地突出问题专项检查，严肃查处房地产用地中的违法违规行为。2010.3

5、.18国资委国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。2010.4.17国务院加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度。2010.8.3国土部严禁行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职，切实做到政事分开、管办分离，坚持和完善土地和矿业权招标、拍卖和挂牌制度。2010.9.29住建部、国土部、监察部依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为；对房地产开发企业土地闲置、

6、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度；对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。2010.10.25北京市建委等完善商品房预售制度，加强商品房预售资金监督管理，在监管账户设立，资金使用，违规处罚等做出明确的规定。2010.11.12银监会各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。市场环境2011年市场发展环境展望调

7、控政策不会放松，限购限贷政策放松可能性不大保障房建设力度继续加大，公租房成新的着力点房产税试点改革加快推进货币政策：从“适度宽松”到“稳健房产税试点改革加快推进结论：市场形势严峻竞争产品2011年养生谷近5000套现房销售；东海万套海景房分流市场客户。项目定位佛光沐浴，湖景山色--------养生度假第一圣地欧式花园洋房多层带电梯客层需求、定位健康需求：追求原生态健康，湖光山景，自然条件优越；投资需求：投资意识增强，更加关注产品的保值增值特性；建筑需求：空间布局人性化、个性化房屋和谐融入自然、充分利用自然景观社区需求：私密性好物业服务好

8、强调同质而居，拥有自己群体的品味社区文化需求：佛缘宝地客层需求、定位投资度假需求------东北、华北、西北等内陆地区成功人士养生养老需求------省内、东北、华北、西北等内陆地区退休老人；异地工作的本地