[工程科技]南通新东区项目拿地建议

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1、第一部分拿地背景拿地背景区域分析地块分析拿地建议拿地背景鎏金世家项目由于拆迁受阻，项目进展缓慢。基于企业战略考虑，将从人民东路三地块择一进行运作。拿地背景区域分析地块分析拿地建议三地块位置示意图第4号地块南通大学麦德隆电子信息产业园纺织科技工业园三块地块均位于新东区人民东路沿线，4#和5#地块距离市区较近，6#地块距4#地块不足2公里。拿地背景区域分析地块分析拿地建议三幅地块选择标准拿地操作销售回款快无拆迁阻力易规划设计非高端产品早开工销售第二部分区位分析拿地背景区域分析地块分析拿地建议区域划分南通市城区大致可以划分为老城区、新

2、城区、新东区、城北四大房地产板块，呈现“一主三幅”的格局。老城区城北区新城区新东区区域规划城市中心区主干道人民路新东区拿地背景区域分析地块分析拿地建议新东区占地21.48平方公里。其核心区域北起钟秀路，西至工农路，南到通启路，东接通富路。位于南通市城市中轴线东侧，距市中心仅三公里。区域概况承接转移城市功能的重要板块。拿地背景区域分析地块分析拿地建议区域规划南通市新东区商业核心区工业区住宅区德民休闲商业街新东区的功能定位以先进服务业，制造业为主。以人民东路商业街，贯穿整个新区。以外环东路及人民路分割工业区和休闲住宅区。拿地背景区域

3、分析地块分析拿地建议区域市场新东区聚集人口近8万，目前大约拥有150万平米的住宅。根据42届房交会市场调查显示，购房者购房首选新东区比例为39％，区域认同度良好。拿地背景区域分析地块分析拿地建议区域在售楼盘一览通富路东晖花园天虹花园苏建花园东景国际项目名称建筑面积（万平米）均价（元/平米）销售率主力面积（平米）苏建花园30730078％100-140平米天虹花园15670045％90-140平米东景国际15520098％126—172平米东晖花园14530046％80-90平米区域在售楼盘拿地背景区域分析地块分析拿地建议区域在售

4、项目已售面积达51.29万平米，销售率为69.31%。区域在售项目已售均价为6374元/平米，可售面积22.71万平米。区域在售项目均价沿人民东路有逐渐降低的趋势。拿地背景区域分析地块分析拿地建议总结区域的未来发展与南通城市的东移，南移相一致，具有广阔的未来前景。新东区板块是目前热门的区域之一，随着配套的完善，板块成熟度将进一步提高。板块在售楼盘销售情况良好，沿人民东路向东区位价值逐步降低，销售价格也逐步走低。第三部分地块分析拿地背景区域分析地块分析拿地建议4#地块用地指标地块位置人民路东延南、园林路东用地性质居住、商业用地面积

5、1号地块24845平方米57873平方米2号地块33028平方米建筑密度1号地块<24.5%2号地块<23.5%建筑面积1号地块<61200平方米（居住≥53300平方米）2号地块<84900平方米（居住≥74300平方米）绿地率1号地块≥40％2号地块≥40％容积率2.52人民东路世伦路110KV高压线地块一地块二220KV高压线4#地块用地分析拿地背景区域分析地块分析拿地建议高压线对地块一影响较大，地块二内有部分建筑待拆迁（图示），现场看地无拆迁。沿街面较长，可利用商业价值高。拿地背景区域分析地块分析拿地建议4#地块用地优劣

6、势分析优势劣势地段较好，l配套成熟，靠近麦德隆和南通大学，无拆迁。易被市中心客户接受。地块面积小，进深短，过于狭长，特别是南面有安居房，对小区品质有较大影响，易造成即使离市区近也影响房价拉升。另外高压线对地块一影响较大。拿地背景区域分析地块分析拿地建议5#地块地块位置滨河东城南侧用地性质居住用地面积115077平方米建筑密度<20.5%建筑面积<247500平方米绿地率≥36%容积率2.15用地指标世伦路拿地背景区域分析地块分析拿地建议用地分析5#地块用地相对规整内部拆迁量较大东侧规划河道具有一定可利用景观价值用地东侧、南侧临街

7、，可利用商业价值一般。拿地背景区域分析地块分析拿地建议5#地块用地分析优势劣势地块相对规整，易于规划，北面安居房商业配套可加以利用。品质可以提升。地块内拆迁量较大，地块内拆迁钉子户对项目推进影响较大。拿地背景区域分析地块分析拿地建议6#地块地块位置人民路东延南段以南太平路两侧地块用地性质居住、商业用地面积1号地块61341平方米103567平方米2号地块42226平方米建筑密度1号地块<23.5%2号地块<23%建筑面积1号地块<151900平方米(居住≥136500平方米)2号地块<88600平方米(居住≥78600平方米)绿

8、地率1号地块≥50％2号地块≥48％用地指标拿地背景区域分析地块分析拿地建议6#地块地块一地块二人民东路太平路用地分析地块一内有部分拆迁建筑，东侧河道具有一定可利用景观价值，用地北侧临街，可利用商业价值较高。拿地背景区域分析地块分析拿地建议6#地块用地分析优势劣