b7凤凰水城南岸市场研究营销推广提案

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1、翠屏国际·凤凰水城南岸市场研究&营销推广提案2010年3月ShanghaiChongruiRealEstateConsultingCo.Ltd上海中瑞房地产经纪有限公司第一篇：市场分析研究2市场环境解读3机会挖掘1项目认知报告架构宏观机会挖掘客户机会挖掘间接竞争环境解读直接竞争环境解读1项目认知城市认知项目认知三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地三亚位于中国最南端，北纬18度，全年长夏无冬，以热带海洋为主题的旅游资源丰富；“中国只有一个三亚”，得天独厚的地理位置和气候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者；随着世

2、界小姐选美等活动的召开，旅游区建设的完善，城市旅游档次和形象不断提升；2009年旅游人数超过669万人次，三亚已经成为著名的旅游度假胜地三亚城市认知项目地处三亚城市中心边缘，市区主干道解放路、河东路、凤凰路在项目四周交汇，通达性较好项目所在地处于城市中心区的边缘地带，属于老城区拓展区域；项目区域为新老市区主要干道河东路、解放路、凤凰路交汇地带，通达性较好；项目认知区位老城区三亚湾城市拓展区凤凰路河东路解放路地块解析小结——项目具备开发旅游地产条件，但是存在一些不利的限制要素1.区域成熟处于城市中心区和旅游度假区交汇地带，市政配套齐备；2.交通条件便利处于解放

3、路、河东路、凤凰路交汇处，交通便利；3.良好的自然环境三亚河纵贯小区，一线河景；4.规模大、产品线丰富百万平米大盘，产品组合丰富多样，具备持续打造楼盘品牌的条件；1.海景资源不足；处于二、三线海景区域，海景资源相对缺乏；2.距各景区位置相对较远除三亚湾外，距三亚其他主要景区距离较远，难以直接承接已成型旅游资源；地块优势条件弱势因素项目属性界定：在旅游地产成熟城市中的市中心区域内，具有一定景观资源的旅游地产开发超级大盘属性界定描述诠释大环境地处三亚区域内旅游地产市场成熟三亚是我国唯一热带城市，冬季气候温暖、风景怡人,为滨海旅游度假胜地；三亚旅游地产市场已经趋向

4、成熟，每年有大批外地度假客户来到三亚购买度假房产区域交通便利仍属大市区范畴处于城市中心区和新兴区域的衔接地带，仍属市区范畴；交通极为便利；资源一线河景局部非一线海景三亚河贯穿项目，一线河景；高层中南侧局部有一定非一线海景；项目属性旅游地产成熟城市项目属性界定：区域成熟度高具有优质景观资源项目特征要点：市中心区，非一线海景2市场环境解读标杆个案解读直接竞争环境解读市场格局三亚湾片区市区公寓：30000-40000产权式酒店：35000-70000别墅：40000-70000公寓：23000-29000产权式酒店：26000-29000别墅：50000-7000

5、0（报价）各板块产品总结——市区内产品以公寓为主，别墅产品多集中在三亚湾片区主要个案分布410128795618161413121115173市区个案三亚湾个案别墅个案1嶺海2华庭天下3揽海听涛4昌达山水天域5天泽湖畔6卓达东方巴哈马7山屿湖8汇丰国际度假公寓9鸿洲时代海岸10三亚山水国际11鲁能三亚湾新城12美丽新海岸13金中海蓝钻14克拉码头15三亚湾海居16三亚海岸名都17东和中央海岸18半山半岛中央海景大道市区个案主要分布在三亚河、临春河沿线竞争个案样本选取针对本项目未来推案公寓产品市中心区、非一线海景的自身条件，确立当前直接对比样本个案项目名称位置

6、资源占用嶺海市中心区非一线海景华庭天下非市中心区非一线海景揽海听涛非市中心区非一线海景昌达山水天域市中心区非一线海景天泽湖畔非市中心区非一线海景卓达东方巴哈马非市中心区非一线海景山屿湖非市中心区非一线海景汇丰国际度假公寓非市中心区非一线海景鸿洲时代海岸市中心区非一线海景三亚山水国际非市中心区非一线海景鲁能三亚湾新城非市中心区一线海景金中海蓝钻非市中心区一线海景克拉码头非市中心区一线海景三亚湾海居非市中心区一线海景三亚海岸名都市中心区一线海景东和中央海岸市中心区一线海景半山半岛中央海景大道非市中心区一线海景直接竞争市场分析在样本个案中，嶺海为本项目追随个案，仅

7、价格具参考意义；山水天域主打投资，但景观资源逊于本项目；时代海岸对本案参照意义更大项目名称产品主力产品均价主力总价嶺海公寓1R：502R：71-793R:9726500(含3000装修)1R:132万2R:188-209万3R:257万昌达山水天域公寓1R:72-762R:100-11529000（含1600装修）1R:208-220万2R:290-330万鸿洲时代海岸公寓1R：70左右2R：100左右265001R：185万2R：265万从样本个案产品与价格体系来看，本项目具备向上突破空间地理位置三亚湾路榆亚大道体量58万平方米产品类型高层主力面积1房70

8、m22房100m2价格26500元/m2毛坯总价1房