重庆凤凰城营销推广提案.doc

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1、重庆凤凰城营销推广提案重庆凤凰城营销推广提案作者：佚名时间：2008-6-4浏览量：　　［序］　　重庆房市，经历了从消费井喷到乱世拐点再到日渐复舒。消费者清醒了、理智了；开发商也少了昔日的盲动。　　凤凰城，经历了从《决胜》到《完胜》再到《找圈子运动》。我们也清醒了、理智了——预速则不达！力不到，功不成！　　此番Ⅰ期解套，借势实现凤凰城全线售磬。在获取合理利润份额的同时，尽快结束长达近40个月拉锯战……　　关键词：完销、利润、借势、尽快　　［完销］——目标篇　　将凤凰城所有可售物业销售完毕，这是我司对于该项目运营的最终目标。　　实物盘点　　Ⅰ期—住宅6750㎡，现价

2、价值2609万元（按套内单价3865元/㎡计）—商铺3290㎡，现价价值1333万元，其中：?临街商铺1248㎡，现价价值783万元（按单价6500元/㎡计）?内部商铺892㎡，估价价值240万元（按单价2700元/㎡计）?会所商业1150㎡，估价价值310万元（按单价2700元/㎡计）—车位10个，估价价值73万元（按单价万元/个计）—小计：4015万元　　Ⅱ期—住宅4960㎡，现价价值2038万元（按套内单价4116元/㎡计）—商铺697㎡，可望价值418万元（按单价6500元/㎡计）—车位110个，可望价值770万元（按单价7万元/个计）—小计：3226万元

3、?合计：7241万元　　住宅明细　　表一、Ⅰ期剩余住宅产品明细户型套数（套）总价（万元）套内单价（元／m2）建面单价（元／m2）A型560443143746c型214033852827D型322437223209E型11112538423467F型846637403387H型15031112717合计30260938653428由表可知：在Ⅰ期剩余住宅中，A型房价格最高（总价、单价）；E型、F型房存量最大。因此，促进A型房、E型房、F型房的销售，将是实现全面售磬的主要目标。　　Ⅱ期表二、Ⅱ期剩余住宅产品明细户型套数（套）总价（万元）套内单价（元／m2）建面单价（元

4、／m2）c4-1639641273403c4-2426641503422c5-1533141403414c5-2958840863369c5-3745740773362合计31203841163394　　由上表可知：c4栋1号楼、c5栋2、3号楼销售速度相对较慢，成为我们下阶段推盘的主要产品。　　——原则篇　　保证项目最终获取合理利润份额是进行产品细分定制的原则。其中：　　合理——是指综合项目开发成本及市场价值取向并结合细分产品的优劣态势而确定的价格体系。定价过低，开发利润受损；定价过高，销售进度难以保障。　　细分——是指根据产品所针对的目标受众特性以及产品内部的

5、差异化而确立各自的销售价格。细分定制，有利于减少产品之间的内耗，保证各自产品性价比的均衡性。　　市场价值取向　　周边楼盘（见表三）表三、周边楼盘情况统计表名称建筑形态总建筑面积容积率主力户型/面积均价备注重庆财富中心多层、小高层三房两厅（118-127平米）3800规模优势、价格优势香山花园小高层二室两厅（75平米）3000　　棕榈泉国际花园花园洋房、别墅三房两厅/四房两厅（132-152平米）4300规模优势、品质优势　　天湖美镇花园洋房四室两厅/五室两厅（145-157平米）4200品牌优势、价格优势金科?紫园花园洋房3500　　龙湖?南湖郡别墅5300品牌优

6、势、品质优势　　龙湖?水晶郦城低密度高层三房两厅/四房两厅（103-139平米）3880品牌优势　　重庆奥林匹克花园花园洋房、别墅三房两厅/四房两厅（108-125平米）3300规模优势　　枫林秀水多层、联排别墅三房两厅/四房两厅（158-178平米）4800　　凤凰城核心价值分析　　以前：　　品牌力：B-。相对于龙湖、金科、和黄、香江国际、棕榈泉、华立等偏弱，与中渝物业各具特色，比其他小开发商强。产品力：A-。因为地段和特色产品而强势，因　　重庆凤凰城营销推广提案作者：佚名时间：2008-6-4浏览量：为规模而弱势。价格力：B+。表面上高起，事实上的实惠。服务力

7、：A-。比龙湖、锦绣略逊，高于其他所有。综合评定：B+——摘自《决胜2004之春》　　现在：　　服务力：通过强化销售现场的接待服务工作，售前、售中服务力得到加强；通过组织系列社区文化活动，售后服务（物业管理）得到进一步深化。因此，项目服务力仍然具备比较优势。产品力：项目硬件配套日渐完善、精装修样板房完美呈现、现场包装一步到位，加上独特的户型设计和成熟的社区环境而使其具备竞争优势，但因为规模较小而成为产品硬伤。品牌力：随着周边大盘陆续放量，实力开发商逐步展现其独特魅力而使我项目品牌优势消失待尽。价格力：因为与金科、龙湖、棕榈泉的产品价格处于同一层面，加之有财富中心、

8、水木青华、