商业地产项目开发发展工作要点

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1、商业地产项目发展工作要点发展工作，集中了资金计划、发展战略、经营模式、以及规划招商成本营销的定位等企业核心思想。在房地产行业里，发展业务都是所有企业最为重视的核心基础业务。商业地产，因其项目盈利模式和运营模式的独特性和模式化，从而对项目选址、规划和拿地模式，有其特有的专业要求和运作模式。工作要点商业地产项目发展一、项目选址基本要点二、研究决策基本方法三、项目拿地操作流程四、怎样做好发展工作工作要点商业地产项目发展项目选址基本要点研究决策基本方法项目拿地操作流程怎样做好发展工作1、只选择适合做商业的项目商业地

2、产的经营模式是以形成持有物业为目的，所以只选择可以做商业广场的项目。2、主要在100个目标城市中发展商业地产应该首选在大城市和经济发达地区发展。根据城市市辖区经济规模、人口、社零总额为主要指标，辅以职工工资、人均储蓄、生活用电指标加以修正，再加上一批战略性城市选择。项目选址基本要点研究决策基本方法项目拿地操作流程怎样做好发展工作3、重点选址在核心大城市和城市核心地段——“地段决定论”在商业地产中尤为重要。——大城市、城市核心地段是稀缺资源，必须及时迅速地占领。这样的项目价值远远大于小城市以及新区项目的价值。

3、——要选址在商业中心、城市副中心以及即将成为城市中心的地段。4、周边必须拥有足够的人口规模——常住人口地块周边半径3km常住人口30万以上，同时，最好半径5km常住人口50万以上。以上人口强调为“常住人口”，因为这些人群才是消费人群，游客、打工者、过路者都不是稳定的消费群。“人多”是必要条件，房价、购买力等，不是主要条件！——对于城市副中心、新中心项目须非常谨慎，必须具备人口规模，周边必须成熟。例如，经过地块四至的公交车自然形成量至少10条线路以上。5、交通条件——地块可视性、可达性强，交通汇集、便捷、通畅

4、；——周边无高架、隧道、绿隔、河道、挡墙、限行等阻碍商业活动的硬伤；项目选址基本要点研究决策基本方法项目拿地操作流程怎样做好发展工作6、地块尺度——商业综合体项目地块的标准尺度约为（300～400）×（160～180）米。——地块必须有足够的沿主街道展示面（300米以上）；最好有两边沿主路；用地形状完整，尺度方正、比例恰当。——尺度一般都超过城市控制性详规切分地块的习惯，往往需要进行规划沟通，取消把地快分割太小的次级道路。基于商业综合体的尺度，商业地产项目一般最小100亩，120亩以上的地块才够做酒店；完整

5、的城市综合体，200亩左右是较好的选择。项目选址基本要点研究决策基本方法项目拿地操作流程怎样做好发展工作7、用地性质城市综合体的功能内容包括商业、酒店、住宅、办公、公寓等，用地性质有商业用地、商服用地，也有综合用地、住宅用地等，应争取最长的使用年限。随着各地对商用办公物业分割销售、使用的限制，须尽量避免配设40年产权的soho产品，要尽量争取配设70年产权的住宅产品。项目选址基本要点研究决策基本方法项目拿地操作流程怎样做好发展工作8、规划条件（1）商业地产的核心条件性指标：覆盖率（建筑密度），是商业地产最重

6、要的规划指标，商业部分至少60％，最好70％；多地块大规模综合体项目（例如总用地面积达200亩）平均覆盖率也应50％以上。（2）商业地产的核心条件性指标：绿地率，也是商业地产重要的规划指标，商业部分最好不超过5％，最多不能超过10％，最好不作要求；多地块大规模综合体项目（例如总用地面积达200亩）平均绿化率也应20以下。（3）核心指标：容积率，此项指标须结合规划总图、地价与容积率关系等综合确定。有些情况下（如房价低和纯商业地块）此项指标重要性弱于覆盖率。通常建议北方和低房价地区2.5～4，南方和高房价地区3

7、～5或以上。项目选址基本要点研究决策基本方法项目拿地操作流程怎样做好发展工作小结：能做商业地产、人口规模足够、规划条件适合，是项目选址的基本要点。项目选址基本要点研究决策基本方法项目拿地操作流程怎样做好发展工作研究决策的过程就是综合技术和经济分析方法的过程。1、“发展问题50问”立项后即开展发展部编制的“发展问题50问”，落实商业地产关注的涵盖政策、市场、规划、成本、经营等各方面的调查工作，为决策提供依据。项目选址基本要点研究决策基本方法项目拿地操作流程怎样做好发展工作2、规划设计大商业通常规模为15万平方

8、米（含地下）左右，如果条件合适，可以规划酒店，酒店规模通常为3－4万平方米。项目测算和业务链条上的流程配置原则上都是依据这个稳健的规划模型所设置的，所以大商业部分一般不宜作大的规划革新。项目选址基本要点研究决策基本方法项目拿地操作流程怎样做好发展工作3、规划和测算研究“规划模型基于经济模型”，经济模型和规划模型要互相调适，得出规划设计指标和成本收益测算指标。规划院除了完成图纸，更重要的是确定持有物业和销售物业的各