商业地产项目开发控制要点报告.pdf

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1、2014-02邓国凡QQ76669602目录商业地产概念商业地产与住宅地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采用开发销售的模式，资金商业地产项目是只租不售、或只销售部分的回收模式相对简单面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅大多数购买者购买地产类产品时作为一种稳类产品时，主要是买来自住为目的。定型，投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业发展商考虑的不仅仅是如何将商品卖出去，管理做好，就基本算大功告成而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待住宅地产投资回收期较短，房子买出去就投资回收期较长，商业项目开

2、始运营后还需开始回收投资。要经过培育期后，才开始回收投资；商业业态的形式概念：Mall-------林荫道，在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型综合体。ShoppingMall------规模在5万平米以上，由管理商统一经营管理，主要采用出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。商业地产的元素及行为商业地产的433即:4元素3种行为3个层面商业地产的商业模式商业模式说明优点缺点适应范围只租不售物业建成后，形成独立的产权，有利于商业项目的资金回收期较长资金充裕，作为长期通过招商合作制与商户签订租统一管理、推广和稳定性持

3、有的公司。约，收取租金作为现金流的主要升级，可以更好的来源。使项目升值。只售不租：物业建成后，整体出售或者将产可以快速的回笼资不利于项目的统一住宅底商模式、产权权分割后再进行销售，金管理、推广和升式酒店等，级，项目升值需要依赖于外界环境。租售结合：商用物业建成后，投资商、开发可以回收部分资需要有较强大的运模式大都是迫于资金商将一部分物业出租，另一部分金，并且利用回收营管理和策划宣传的压力，（如万达模销售；通常有两种方式：一种是的资金进行后期开团队，式）底层销售，二层以上出租，另一发。种是主力店铺出租、配套商铺出售。出售后返物业建成后，建商业产权进行分可以快速的回收资前

4、期需要承诺购买（海南酒店模式）割后进行销售，由开发商在销售金，人一定的投资回报租：的时候承诺将给予投资人一定收率，后期存在较大益率的形式进行返租，并签订租的风险期。商业地产的经营模式经营模式说明优点缺点联营模式：由经营商户在商业项目内进行与租户共担风资金回收受经营效果适用于较大规商业经营活动，物业持有人将险，对项目的升关联。模的租户。物业场地作为一定的出资股份值和运营有一定与商户共同经营。的帮助。出租模式：物业建成后，将物业租赁给商投资回收比较稳所有租户户进行经营活动，物业持有人定收取租金。抽点模式：经营商户租赁商业持有人的物项目经验效果与该种方式对对物业持适用于小型

5、的业进行商业经营活动，商户不投资回收挂钩，有人（商场管理者）零售业态支付或者支付部分租金，物业项目经验较高的商场运营和推广有持有人从商户的营业额中抽取时，可以取得较很高的要求。与租户一定比例的营业额，作为物业大的回报。在项共同承担风险。租金；目的培养期租户的租金压力较小商业物业的管理模式物业运营说明优点缺点备注管理模式自管：物业产权单位成立专门能很好的把控项需要有非常专适用于专业的的管理公司或部门进行目，有利用推广业的管理和运商业管理公司：商业项目的后期运营、及产生品牌价值营团队，增加如凯德商用推广和物业管理等工作。管理成本，并且占用资金委托专业物业产权单位不具备全不

6、需要成立专业不利用项目的没有资源和管公司管理：部管理能力，而聘请专的管理部门，产推广理经验的公司。门的管理公司进行商业权单位相对省心项目的后期运营、推广些和物业管理等工作。部分委托物业产权单位，将物业产权单位可以把需要专业的招适用于招商和物业管理：和运营管理的部分工作控项目的推广和商和推广团队。推广实力雄厚、聘请专门的管理公司进招商，利与项目资源丰富的公行管理，如后期运营、的升值。司，如万达物业管理等工作由管理公司负责，招商和推广由产权单位负责。商业项目业态形式组成商业项目的业态形式：商业发展趋势商业项目的发展趋势：商业项目-体验式商业所谓体验式商业，就是除了购物以外

7、，还有聚休闲、娱乐、美食、互动、健身、教育等业态于一体的商业项目。如:电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺等都属于体验式商业的范畴;体验式商业最大的客户群体是儿童和青年人。优势商业发展趋势商业项目未来的发展趋势：商业地产新型趋势分析实体店的发展消费群体及趋势分析商业项目运营趋势未来业态比例的发展趋势业态配比的变化，向体验性延伸，零售类的比例越来越小。餐饮类30%业态类别所占比例儿童类（儿20~25%童教育、娱乐、玩具等）餐饮类30~35%娱乐类10~20%服务5~10%零售10~30%商业项目的三吸引商业项目需要做到的