华润置地精细化成本管理

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1、——精细化成本管理精细化成本管理——成本篇一二精细化成本管理——采购篇成本管理与控制一华润置地房地产开发建安目标成本体系自2009年10月下发执行以来，对规范及优化建安目标成本管理起到了积极作用，为建安目标成本管理的内部数据库分析对比、不断优化成本体系做出了贡献。思路原则方法管控目的内涵：成本目标值本身、关注成本背后的产品目标作用：不一定是上限而是基准、心中有数范围：是整个项目团队的目标、覆盖全成本、建安成本只是一部分第一篇华润目标成本管理体系解读第一节目标成本体系——思路第二节目标成本体系——原则二、目标成本制定的依据一、目标

2、成本制定的要求三、目标成本制定的时间合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持，通过市场调研和数据库；内容要明确具体，比如同样是高档，各人心目中可能不同；尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析;尽可能作为绩效考核指标。第二节目标成本体系——原则一、目标成本制定的要求产品目标：成本由产品的定位与市场档次决定，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。前期文件：项目可研报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准都是依据文件；前期工作尽可能做细，促进策划

3、、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。集团标准：结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，节省时间，减少误解；计划要求：结合运营部门的项目总体经营计划，确定目标成本符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批，正式发布。第二节目标成本体系——原则二、目标成本制定的依据第一阶段：目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素；第二阶段：定位、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标。第三阶段：规划方案

4、确定后或扩初时，形成正式目标成本；第四阶段：施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下）。第二节目标成本体系——原则三、目标成本制定的时间二、第二阶段项目方案阶段一、第一阶段项目可研/立项/定位阶段三、第三阶段项目设计阶段第三节目标成本体系——方法四、第四阶段项目目标成本形成后关键：对社会资源的把握——成本调研，上市公司的建安成本目标体系只是做参考，各城市公司在筹划新项目时要开展对地区成本调研、项目成本调研、专项成本调研，定期开展成本调研是做好目标成本的保障；关注点：与项目定位有关的子项（外窗、外立面装饰、大

5、堂和电梯厅的精装修标准、园林景观等）产品标准和限额指标的确定；成本测算与项目经营策划的配套：基础和公共配套设施包含内容的确定和分期建设。一、第一阶段项目可研/立项//定位阶段成本测算第三节目标成本体系——方法二、第二阶段项目方案阶段成本测算目标成本的编制与确定——成本测算表以目标成本为导向——目标成本的分解与限额设计及动态管理目标成本分解与合约规划主要材料设备的初步选型定板专项成本调研与材料设备专题研究目标成本制定与运营、财务、营销的协调第三节目标成本体系——方法三、第三阶段项目设计阶段成本测算第三节目标成本体系——方法在后面第

6、三个章节中详细介绍设计阶段的成本管控措施要满足动态控制的需要：按工程与材料分判计划分解到每个分判项目上；这样分解的前提需要项目开发过程事先有充分的策划，是计划管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目标。要满足成本分析的需要：按照标准成本科目分解，一般只在末级科目上可以增加。按内部职责划分：成本费用总额和控制关键指标分解到各相关责任部门，列入KPI。分解到设计限额：也可以认为是目标的落实，实际上在目标制定时就已经考虑到了设计限额。第三节目标成本体系——方法成本目标的分解--分解是为了落实四、第四阶段项目目标成本形成后1产品线定

7、义及与项目的对应2目标成本中技术含量参考3限额设计指标4工程类目标成本编制注意事项5不可预见费预测及预留6案例编制方法介绍1、产品线定义及与项目的对应现置地住宅产品线分为7类：郊区改善城市改善城郊品质城市品质郊区高端城市高端万象高端划分方式：基于已获取土地项目的土地特质以及客户定位情况综合判断的，已在进行开发的或者定位已清晰的项目其产品线归属清晰。而部分规模较大项目，分期较多，后期的项目定位并未确定，目前市场形势变化较快，只能结合其现有分期的项目情况进行推断。如“重庆二十四城、常州华润国际社区”等1、产品线定义及与项目的对应序号

8、产品线项目1郊区改善成都橡树湾、成都银杏华庭、大连海中国二期、沈阳橡树湾二期、长沙凤凰城、合肥紫云府项目2城市改善鞍山幸福里、合肥幸福里（一期）、成都二十四城住宅二期、常州华润国际社区D-2/G、无锡太湖国际社区C1一期/C1二期/一期一标段B/二期一标段B3城