业委会与更换物业程序

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1、关于业主委员会如何成立合理合法的业主委员会？一、至关重要是先建立业主委员会筹委会。1、1 筹委会的产生：先由业主民主推选出5--7人，拟定成立业主代表大会筹备组文件，到区房地局物业科要求成立业委会筹备组。1、1、1 第一步，筹委会人员推选过程：一、热心人自荐。二、业主推荐。名单拟定后推举一名筹备组的组长，由业主代表担任。    注意事项：    1、筹备组中的业主代表按物业类别及其布局分配名额，并由10名以上业主联名推荐产生。筹备组中的建设单位代表应持有法人委托书。    2、尽量多地利用人力资源，如可邀请辖区的政府部门人员、律师等参加筹委会。    3、注意老、中、青结合。

2、（注：老人是防止与物业扯皮时打前锋，呵呵。）    4、书面知会开发商或物业代表，要求对方派出一名代表参与筹委会，并做好记录，复印留底。    5、法律规定：筹备组一般由3至9人的单数组成，其中业主代表2至7名，建设单位代表1至2名。1、1、2 第二步，打印出要求建立业主委员会及成立业主委员会筹委会的联名信（告知全体业主成立业主代表大会的公开信），要求所有业主（越多越好，能达到三分之二即具备法律效力，超过一百名即具备相应权力）签名。    注意事项：    1、信上应列出所选人员的名单及房号。    2、筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区房管局和街道办事处、社区居民委员会

3、的指导下，由业主代表、建设单位代表（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组）。    3、将筹备组组成人员名单在本物业管理区域内公示。1、1、3 搜集齐签名后即可到市区房地局物业科备案，并知会街道办事处、居委会。　　注意事项：　　１、向房管局提出成立首届业主委员会的书面申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组申请表》。　　２、将该书面申请及相关材料复印件报街道办事处、居委会备案，原件自留一份。1、2　筹委会的职责：业主大会筹备组（以下简称筹备组）负责业主大会筹备工作。   注意事项：筹委会产生的相关费用可由筹委会有关人员先垫资（注意作好记录、明细），待业主委

4、员会成立后要求物业公司支付。二、在筹委会的主持下，民主选举产生业主委员会。２、1　筹备小组自成立起30日内拟好《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》，并在小区内明显位置张贴公告，征求业主主意。《业主大会业主议事规则》和《业主公约》这两份文件需由2/3业主书面同意才能通过，这是最重要的事情，以后的程序都是依据这两个文件进行，对相关规则、事项要制定详细。例如：放弃即视为同意，人防、停车库等地下空间不计入投票权等。2、２　确认业主身份，确定业主在业主大会上的投票权。业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。

5、以产权证明书为准。单位代表须有单位授权委托书。２、３　组织各楼宇开业主大会产生业委会候选人。由于业主较多，不可能召集所有业主在一起开会，可以以幢、单元、楼层等为单位，分时分区召开业主大会，开会选出业主代表参加业主大会，此后开业主代表开会即视为开业主大会。业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有1/2以上投票权的业主通过。凡须投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表的投票权是其所代表业主的投票权的总和。　　注：业主大会会议可以全体业主集中统一开，也可以部分业主分时分区地开；可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意

6、见的形式。但应当由物业管理区域内有1/2以上投票权的业主参加，票权数过2/3投票通过，才有效。２、4　筹备小组完成以上工作后，将业主委员会候选人的名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》，送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，然后择期召开大会，选举产生业主委员会。　　注意事项：２、４、１筹备小组决定业主大会成立的时间和业委会的组成人数（5-15人，单数），定出投票时间（3-7天，要报区房地局备案）。２、４、２汇集业委会候选人的资料，将候选人的简历表、选票样本、业主大会议程向业主张贴公告。２、４、３做好会务筹备工作，包括

7、落实场地，制作选票，制作设置一或多个投票箱（也可上门收选票），由业主代表和房地局封投票箱。（点票时由业主代表和房地局开箱和鉴证。）２、４、４业主大会召开１５日前应书面通知投票权人，并邀房地局、街道办事处、开发商、物业公司等有关人员到场。法律规定，业主成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导。（注：如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。）２、５　筹备小组根据议程召开业主大会，收集登记选票；审议并表决通过《业主大会议事规则》及,《业主公约》；公开点票，宣读选举结果