专题研究：7090政策应对(I)

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1、70-90政策应对专题新政对于套型限制的解读与分析国家调控主要目的：是为了调整住房供应结构、稳定住房价格，保持和谐社会的长久稳定。新政出台主要是针对大城市房价涨幅过快的现象，但目前国家采取的是全国“一刀切”的政策。大城市规划细则陆续出台：9.23~9.30深圳、北京、上海《住房建设“十一五”规划》陆续出台1、北京、上海：按照总量和项目相结合的原则，新审批、新开工的商品住房建设，从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70％以上。其中，政策房（经济适用住房、廉租住房、限价房）面积全部为90平米以下。因此，单个

2、项目的套型比例的压力并不是很重。深圳：“70%”严格按项目执行2、主要针对在细则出台以后新审批，新开工的项目新政影响下的各城市发展商反应九部委十五条调控细则出台以后。我们通过对所服务的众多城市开发商作了调查，了解他们对于新政的反应与对策1、调控的重点城市，如深圳、北京率先推出调控细则，其它城市也会随之出台。开发商在政策刚出台始时表现比较紧张，现在政策逐渐明朗，有些城市如北京开发商感觉压力并不太大；深圳开发商，想各种办法，通过技术手段（如拼合户型，赠送阳台等）或开发节奏的控制尽量化解政策带来的不利因素。2、在一些房价涨幅并不太高的二线城市，比

3、如沈阳、石家庄等城市预计会沿用一线城市做法按总量来控制户型比例。通过对我们服务的几个合肥开发商的访谈，他们表现并不是很紧张，在细则出台之前，加快报批各类证件，申办开工证，争取项目早日入市，已报规项目加紧运作3、三线城市地方政府相关政策比较灵活，目前细则还未出台，执行时间未定，开发商反应相对迟缓，普遍反映不强烈，认为对单个项目不会产生太大影响，但普遍关注政策的动向本项目的应对策略措施1：新政未来执行的连续性和力度目前还很难确定，本项目为大盘项目，开发周期较长，前期尽量考虑大面积产品，后期可视政策情况作产品规划上的调整（如石家庄可以在后期修改项

4、目规划图）措施2：考虑新政影响，主动调整本项目产品户型面积配比，可将多层、小高层部分户均面积调整为90平方米，从而提高90平方米以下产品比例，以降低本项目的政策风险和报建审批的难度。措施3：若后期有严格细则出台，可以在开发中利用建筑设计上的弹性，考虑拆分户型等方法应对小户型比例要求。弹性——发挥大盘优势，预留开发弹性，做好风险防范户型拼合的原则保证拼合前各户型的功能完善，户型实用性基本达标；拼合后的户型尽量保证卧室南向，客厅设置在景观较好一侧；尽量保证拼合后主卧的私密性；注意邻近功能空间的设计，以保证拼合后户型的实用性；为拼合后的户型留有较

5、大尺度的公共交流空间，满足目标客户家庭交流的需求。二室一厅一卫65.53平米一室一厅一卫72.30平米南北两户拼合设计拼合前功能齐全，户型实用Nolita幸福家园户型卧室充分采光客厅和卧室南向采光三室二厅二卫137.83平米拼合后的大户型南北通透；客厅南向，带阳台，拼合后面宽较宽，充分保证舒适性；主卧南向采光，带独立卫生间，保证舒适性；两个小户型的相邻功能空间接合较好，共同构成舒适的公共交流空间；可打通隔墙拼合成舒适主卧套间客厅面宽5.3米，形成宽敞的公共交流空间缺点：主卧正对客厅开门，影响私密性；次卧北向，采光稍差；南北两户拼合设计拼合后

6、户型舒适度提高东西向子母户型设计2居+1居自由组合，既可以做为子母户型，满足部分业主希望照顾老人又不想与老人合住的需求，也可拼合成为大户型；拼合前，1居户型功能完整，有南向阳台采光；拼合前的2居户型南北向均有采光面，也可保证其居住舒适性。可设置成带独立卫生间和衣帽间的舒适主卧套间北向增加阳台，便可使整个户型南北通透打通后设置客卫和客卧橡树湾户型=+塔式的子母户型设计拼合后可扩大厨房面积，根据业主需要设计中厨和西厨布置次卧，增加户型使用空间扩大餐厅和客厅等公共活动空间面积可设计一梯四户，左右两户拼合，保证拼合后户型南北通透拼合前稍大户型南北通

7、透，较小户型也保证南向采光。保证了两户基本舒适；左边两户拼合后，整个户型南北通透，保证拼合后户型的舒适度。B1A1A2B2橡树湾平面可设计一梯三户，中间一户可向上或者向下跃式拼合左右两户为90平米的小户型单位，南北通透；中间一户南向采光，向上或者向下跃式拼合，可以保证所有卧室和客厅南向采光。ABC跃层拼合要保证足够的面宽设计，避免内廊，保证拼合后户型舒适避免此种内廊式设计，以保证户型舒适度和项目档次整个户型的通风采光面太窄，面积虽大，舒适度不佳注意相邻户型的功能空间处理相邻户型的组合户型拼合建议考虑拼合后户型的合理性和舒适性，建议研究：“一

8、个成熟的户型怎么分隔”，而不是“两个户型如何拼接”！大户型分割后的小户大户型分割后的小户116m2127m2116m2大户型59m257m245m282m257m259m2分割后