“7090”政策影响下的上海住宅市场

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1、“7090”政策影响下的上海住宅市场陈立一、“7090”政策的发展2006年5月底九部委下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国十五条），其中明确了新建住房结构比例，在“十一五”时期重点发展普通商品住房的要求，即“7090”政策。政策出台：套型建筑面积90平方米以下，开发建设总面积的70%以上自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根

2、据要求进行套型调整。政策争议：90平方米是建筑面积还是使用面积，70%指地区还是项目政策出台后，迅速引起社会各界的争议，90平方米套型建筑面积若指使用面积，按照《住宅设计规范》换算成建筑面积，那么将相当于100-105平方米；而“套型建筑面积90平方米以下住房须占到开发建设总面积的70%以上”到底是仅针对一个地区的总量概念，还是只针对单个楼盘，建设部官员给予的解释也很含糊其词。政策落实：明确界定“90平方米”以及“70%”两概念建设部在7月13日正式公布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中明确指出，“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”关

3、于70%的比例，《意见》提出了总量与项目结合的原则。具体规定是：自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70％以上。上海实施细则：70%体现在“十一五”规划中上海市政府在2006年土地出让1号公告先期严格执行“7090”条款后，随即在1个月内公布了《上海市住房建设规划(2006-2010年)》，规定在“十一五”期间，上海新开工住房将达到1亿平方米，套型结构比例则将确保建筑面积90平方米以下商品住房占新审批新开工商品住房总面积的70%以上。预计竣工新建住房约1.2

4、亿平方米，全市住房竣工总量2006年约2700万平方米,2007年约2600万平方米。其中，配套商品房竣工量2006年、2007年均为200万平方米左右。二、“7090”新政下的楼市发展1．土地市场变化前紧后松，目前城区较灵活，外郊地区受限较严“7090”出台近两年，在上海市场新出让的土地中，城区比较灵活，一般不受“7090”政策限制，可以根据区域实际情况有所变通。目前，城区中仅有宝山规划局严格遵守，相对来说，外郊环区域受限较严。而在新政出台之初，市区规划局均作出响应，对即将公告的出让地块进行了严格的指标控制，对尚未拿到规划许可证的已出让土地要求重新设计规划，由于摸不透政策的详细指标，严

5、格执行“一刀切”，这也直接导致了2006年下半年大量本该开建的土地重新报批，直接影响到上海楼市的供应。遗留用地基本执行，非“7090”和合并申报属特例2006年5月开始，市规划局逐步开始了历史遗留用地的清理工作，要求开发商们对未拿到规划许可证的土地住宅部分进行重新报批。根据要求，此类用地住宅部分70%的概念是指对剩余未拿到规划证的土地实行，而对同一地块之前已获规划证的面积，不纳入统计。1号公告严格遵循新规，后续出让公告逐步放宽2006年7月，建设部明确了“7090”是政策细则，上海土地市场直到8月才推出1号公共20幅土地。该号公告最明显的特征是严格执行新政策，住宅用地单个项目都把90平方

6、米以下的小户型比例严格控制在70%以上，显示出地方政府在宏观调控敏感时期的谨慎态度，也可以说是因为上海市还没有统一的区域规划来配置住宅供应户型结构，各区县急于出售土地，采用保守的做法，让单个项目均严格执行70%的指标。此后，随着上海“十一五”住宅建设规划的出台，使得后续新出让的公告对每幅地块住宅部分的指标均有所“松绑”，各区域区别对待也比较合理。2．住宅市场变化从“7090”政策实施至今已近两年，上海市场上真正的“7090”项目（2006年6月以后规划建设）不到10个，其中2006年1号公告中仅有一个。主要原因是，政策出台后，开发商要重新组织人手，找设计院重新规划，再报批规划局审核，这一

7、程序需要由下而上层层上报，时间周期较长。从分布区域看，目前上市的纯“7090”项目有6个，无一例外地均分布在外环外区域，其中以万科为代表的小户型盘市场关注度最高。供应集中外环外,得益轨道交通上海目前推出的“7090”项目大多靠近现有或在建的轨道交通线路，随着轨道交通1号线延伸段的开通，11号线的开工，原先交通不便的西城和江桥板块的市场认知度极大的提升，项目去化速度明显加快。而仅有的一个非轨道交通房，则是万科情景洋房专利的代表楼盘-白